ВС висловився щодо можливості розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку

Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку у разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Таким чином, сторони у договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 198/15/20.

Обставини справи

Так, з матеріалів справи відомо, що позивач звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Л» про розірвання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення.

Також відомо, що у спірних договорах сторони обумовили порядок їх дострокового розірвання. Зокрема, орендар дає згоду на розірвання договору через кожні п’ять років, якщо в орендодавця виникла для цього потреба або бажання, але орендодавець повинен попередити орендаря не пізніше, ніж за 100 днів про свій намір (пункт 7 договорів).

Тому, керуючись відповідними положеннями правочинів, вона направила ТОВ «Л» листи, в яких повідомила про свій намір розірвати укладені з ним договори оренди землі.

Проте, ТОВ «Л» відмовило  у розірванні договорів оренди землі, посилаючись на відсутність вагомих підстав для надання згоди на розірвання укладених договорів, оскільки товариством були виконані всі обов’язки за договорами. Окрім того, ТОВ «Л» посилалося на те, що умови договорів не передбачають можливості розірвання договору в односторонньому порядку.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду у задоволенні позову відмовлено.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин.  Відповідно до частин тертої та четвертої статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Також ВС підкреслив, чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку у разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Таким чином, сторони у договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено та не спростовано матеріалами справи, що абзац другий пункту 7 договорів оренди, на який посилається позивач, як на можливість розірвання договору в односторонньому порядку, не містить чіткого визначення саме про можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізму (процедури) такого розірвання. Натомість, зі змісту цього пункту очевидно, що для розірвання договору потрібна згода відповідача, яку останній має надати, що виключає можливість розірвання договору в односторонньому порядку без будь-яких додаткових умов.

Крім того, пунктом 27 оспорюваних договорів передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використання, а також з інших підстав, визначених законом.

Крім того, ВС зауважив, що відповідно до пункту 28 договорів оренди землі розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку без вагомих причин та рішення суду не допускається.

Так, у позовній заяві позивач не посилалася як на підставу розірвання договорів оренди земельних ділянок в односторонньому порядку на частину другу статті 651 ЦК України та не вказувала на наявність істотних порушень договорів другою стороною (орендарем).

Тож, враховуючи викладене, колегія суддів погодилась з висновками судів попередніх інстанцій про те, що взаємної згоди на розірвання договорів немає, ТОВ «Л» (орендар) належним чином виконує свої обов`язки, передбачені цими договорами. Зазначені позивачем підстави для розірвання договорів оренди землі в односторонньому порядку не є вагомими.

Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої та апеляційної інстанції – без змін.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.