З українського законодавства може зникнути право постійного користування земельними ділянками

В Україні можуть скасувати право постійного користування земельною ділянкою. Цей інститут земельного права депутати пропонують позбутися і навіть внесли законопроект № 5385 від 15.04.2021 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо скасування інституту права постійного користування земельними ділянками».

Його авторами є група народних депутатів від фракції «Слуга народу», а головним Комітетом визначили Комітет з питань аграрної та земельної політики.

Проектом Закону пропонується:

1. Виключення можливості набувати права постійного користування земельними ділянками для будь-яких осіб.

2. Встановлення наступного порядку переоформлення існуючих прав постійного користування на інші речові права:

- державні і комунальні підприємства, установи, організації автоматично, в силу закону набувають право оперативного управління, господарського відання на земельні ділянки, які перебували у них на праві постійного користування;

- фізичні особи та юридичні особи приватного права матимуть право переоформити право постійного користування на право оренди строком на 50 років, а також право викупу земельної ділянки із 30-річним розстроченням платежу.

3. Встановлення наступних умов розпорядження земельними ділянками суб’єктами права господарського відання, оперативного управління:

- відчуження, застава земельних ділянок здійснюється на земельних торгах, за погодженням з органами виконавчої влади, місцевого самоврядування, до сфери управління яких належить суб’єкт постійного користування;

- земельні ділянки, які використовуються на праві оперативного управління, а також земельні ділянки лісогосподарського призначення, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення не можуть бути відчужені, передані у заставу, на них не може бути звернено стягнення;

- земельні ділянки можуть бути відчужені або заставлені лише у разі, якщо таке право набуто за цивільно-правовими договорами, а не безоплатно від держави або територіальної громади;

- земельні ділянки не можуть бути предметом міни, дарування, інших форм відчуження, крім купівлі-продажу;

- земельні ділянки не можуть бути передані у користування за іншими договорами, ніж договір оренди землі (крім встановлення земельних сервітутів).

4. Надання права суб’єктам права господарського відання, оперативного управління передавати земельні ділянки в оренду на таких умовах:

- строк оренди не повинен перевищувати 3 років (а щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення – не більше 7 років);

- передача в оренду здійснюється виключно через земельні торги (крім передачі земельної ділянки в оренду власнику розташованих на ній будівель, споруд);

- встановлення заборони на передачу земельних ділянок в оренду для будівництва, видобування корисних копалин, створення штучних водойм;

- встановлення заборони на передачу земельної ділянки в суборенду;

- відсутність у орендаря права на отримання від орендодавця відшкодування витрат на охорону та поліпшення земельної ділянки, а також переважного права на придбання земельної ділянки у власність.

5. Надання дозволу державним та комунальним підприємствам, установам, організаціям придбавати земельні ділянки за цивільно-правовими договорами.

6. Заборона державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам мати земельні ділянки на праві господарського відання (крім земель, необхідних для будівництва та обслуговування сільськогосподарської нерухомості та земель, які були одержані у постійне користування до набрання чинності законом).

У Земельний кодекс запроваджується стаття 91-1 «Права оперативного управління, господарського відання щодо земельної ділянки».

Згідно з нею :

Право господарського відання земельною ділянкою - це право володіння, користування, розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.

Право оперативного управління земельною ділянкою - це право володіння, користування, розпорядження земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, для здійснення некомерційної господарської діяльності, без встановлення строку.

Право власності на земельну ділянку, а також права оперативного управління, господарського відання, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Правом оперативного управління та господарського відання замінюється право постійного користування водним фондом. Оформлення права постійного користування лісами здійснюється шляхом передачі земельної ділянки під лісами у господарське відання, оперативне управління.

Фізичні та юридичні особи у разі державної реєстрації права оперативного управління, господарського відання, оренди землі, які здійснили переоформлення права постійного користування землею або права довічного успадковуваного володіння землею, будуть звільнятися від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав.

Чим депутати мотивують необхідність законопроекту

Стаття 92 прийнятого у 2001 році Земельного кодексу України обмежила коло суб'єктів права постійного користування лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної та комунальної власності.

Пунктом 6 розділу X цього Кодексу було зобов’язано громадян та юридичних осіб, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, переоформити це право на право власності або право оренди на них.

Але вказана норма Рішенням Конституційного Суду N 5-рп/2005 від 22.09.2005 була визнана неконституційною.

Заручниками ситуації, яку спричинило це рішення Конституційного суду України стали тисячі громадян та юридичних осіб приватного права, які набули право постійного користування землею до 2002 року. На даний час вони, з одного боку, згідно із статтею 92 Земельного кодексу України не можуть бути суб'єктами такого права. А з іншого - це не є підставою для припинення права згідно із статтею 141 Земельного кодексу. Така ситуація спричиняє численні конфлікти землекористувачів з органами влади. Зокрема, зазначеним фізичним та юридичним особам масово відмовляють у внесенні відомостей про земельні ділянки до Державного земельного кадастру, державній реєстрації права постійного користування.

На відміну від суб’єктів права власності, оренди на земельну ділянку, Земельним кодексом України на постійного користувача покладений обов’язок щодо самостійного господарювання на земельній ділянці. Суб’єкт права постійного користування позбавлений можливості передавати земельну ділянку у користування третім особам, використовувати її як об’єкт застави для отримання кредитних ресурсів. Проте практика свідчить, що вказаних заборон часто не дотримуються. Дуже поширеним явищем в Україні є укладення «квазі-договорів оренди землі» під виглядом договорів про спільну діяльність, спільний обробіток, інвестиційних договорів, які фактично є прихованими договорами оренди. Обсяг земель, які належать таким підприємствам на праві постійного користування, є досить значним.

Чимало проблем створює також заборона суб’єктам права постійного користування здійснювати продаж земельних ділянок, що перебувають у їх постійному користуванні. Значна кількість державних і комунальних підприємств, установ, організацій мають у постійному користуванні земельні ділянки, які, з одного боку, не є необхідними для їх господарської діяльності, але з іншого – є інвестиційно привабливими. Зокрема, це стосується земель в межах великих міст, які доцільно використати під забудову. Не маючи законодавчо встановленого права продавати ці земельні ділянки, вказані суб’єкти масово застосовують різноманітні «сірі схеми» з прихованого продажу цих ділянок шляхом надання можливостей будівництва на їх землях приватним структурам (наприклад, будівництва багатоквартирних будинків з наданням державному підприємству чи установі невеликого відсотку квартир у ньому). При цьому кошти чи вартість майна, яке одержує суб’єкт права постійного користування внаслідок таких дій є набагато меншим у порівнянні з коштами, які б він міг одержати у разі легального продажу або хоча б оренди земельної ділянки.

Існуюча редакція пункту «в» частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачає, що у разі припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ, організацій, належне їм право постійного користування земельними ділянками припиняється. Зазначена норма створює значну кількість проблем в процесі її застосування. В основному це пов’язано з тим, що формами припинення діяльності державного чи комунального підприємства, установи, організації є, поряд із ліквідацією, також реорганізація. За загальним правилом частини першої статті 104 Цивільного кодексу України передбачено, що до правонаступника реорганізованої юридичної особи має переходити все майно, права та обов'язки. Тобто в частині припинення права постійного користування землею у разі реорганізації державного чи комунального підприємства, установи, організації пункту «в» частини першої статті 141 Земельного кодексу України не узгоджується із вказаним положенням Цивільного кодексу України.

Існують складнощі у випадках реорганізації суб’єктів права простійного користування землею у господарські товариства. Такі юридичні особи відповідно до статті 92 Земельного кодексу України не можуть мати земельні ділянки на праві постійного користування і за логікою мають переоформити вказане право на право оренди. Але процедура такого переоформлення на законодавчому рівні не визначена. Наслідком цього є непоодинокі випадки примушення органів державної влади, органів місцевого самоврядування щодо встановлення занижених строків оренди, зменшення площі земель, які передаються в оренду в порядку переоформлення.

Наступною проблемою, пов’язаною із інститутом права постійного користування землею, є постійне розширення переліку його можливих суб’єктів.

Якщо у первісній редакції стаття 92 Земельного кодексу України надавала можливість набувати право постійного користування лише державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям, то сьогодні внаслідок численних безсистемних змін до Земельного кодексу України це право також було надано: громадським організаціям осіб з інвалідністю України, їх підприємствам (об'єднанням), установам та організаціям; релігійним організаціям України для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності; закладам освіти незалежно від форми власності та деяким іншим особам.

Головною причиною вказаних змін є намагання одержати від державних та територіальних громад земельні ділянки безкоштовно і без проведення земельних торгів.

Тож депутати хочуть трансформувати право постійного користування землею для державних і комунальних підприємств, установ, організацій в інші правові титули, а також скасувати для юридичних осіб приватного права можливість обходу земельних торгів через одержання земельних ділянок на праві постійного користування.

Раніше Кабмін запропонував збільшити кількість комерційних арбітражів.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал та на Twitter, щоб бути в курсі найважливіших подій.