Спори із забудовником: чи можна стягнути шкоду за незакінчене у строк будівництво

Наразі купівля житла в новобудові тягне за собою певні ризики, адже нерідко виникають ситуації, коли будівництво новобудови, закінчується пізніше, ніж зазначено у договорі. З цього, у багатьох виникає питання, на яку компенсацію може розраховувати покупець, якщо забудовник не закінчив у строк будівництво.

Так, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув справу № 607/1579/19, в якій забудовник зобов’язався закінчити будівництво та здати будинок в експлуатацію, однак не виконав свої зобов’язання в зазначений строк.

Позивач просив суд розірвати договір щодо завершення будівництва однокімнатної квартири та стягнути з відповідача на його користь грошові кошти у розмірі 173 959 грн, що складає вартість викупленої житлової площі, а також пеню за прострочення виконання зобов'язання у розмірі 8 637 064,35 грн.

За рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою апеляційного суду позов задоволено частково. Розірвано договір укладений між позивачем та ТОВ «Б» та стягнуто з Товариства на користь позивача сплачені за договором платежі у розмірі 85 790 грн, та пеню за прострочення виконання зобов’язання у розмірі 30 000 грн.

Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду мотивовані тим, що позивач належним чином виконав взяті на себе зобов'язання, а ТОВ порушило умови договору щодо обов'язку збудувати та по закінченню будівництва передати позивачу у власність спірну квартиру, що є істотним порушенням договору та підставою для його розірвання зі стягненням пені.

У касаційній скарзі ТОВ не погодилось із висновками судів попередніх інстанцій у частині задоволення первісного позову, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просило змінити судові рішення в частині обґрунтування підстав стягнення коштів у сумі 85 790 грн, визнавши ці кошти як безпідставно набуте майно та скасувати судове рішення в частині стягнення пені у розмірі 30 000 грн.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС зазначили, що за змістом статей 525, 526, 530, 614, 615 ЦК України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, при чому зобов’язання має виконуватися належним чином і у встановлений строк відповідно до умов договору. Особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов’язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов’язання.

Установивши, що позивач виконав умови договору, сплатив обумовлену у ньому суму своєчасно і в повному обсязі, а ТОВ допустило істотне порушення умов договору і не забезпечило отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, чим позбавило його права розраховувати на закінчення будівництва та отримання житла за внесені кошти, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку про наявність підстав для стягнення з ТОВ на користь позивача суми, сплачених ним внесків.

Щодо стягнення пені то ВС зазначив, що відповідно до положень частин п’ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачем сплачується пеня, у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Установивши, що позивач виконав умови договору, повністю вніс обумовлену в договорі суму, а ТОВ «Б» допустило істотне порушення умов договору і не забезпечило отримання позивачем завершеної будівництвом квартири, на час розгляду справи готовність незавершеного будівництва становить 3% при тому, що планове завершення будівництва встановлено - ІІ квартал 2014 року, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов правильного висновку, що позивач вправі вимагати стягнення з відповідача пені у розмірі, встановленому частиною п'ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» в межах річного строку позовної давності (частина друга статті 258 ЦК України). При цьому, при розрахунку суми пені судом застосовано положення частини третьої статті 551 ЦК України.

Також ВС відзначив, що доводи касаційної скарги, що спірні правовідносини регулюються положеннями Закону України «Про інвестиційну діяльність» і на них не поширюються норми Закону України «Про захист прав споживачів», є необґрунтованими, оскільки у справі встановлено, що договір, який укладений між позивачем і ТОВ був спрямований на продовження виконання домовленостей щодо будівництва квартири, які існували між позивачем і ПП «Т». За змістом укладеного сторонами договору ТОВ зобов’язалось завершити будівництво однокімнатної кватири загальною площею 40,90 кв. м у 9-ти  поверховому будинку будівельною компанією (виробником).

За характером ці правовідносини подібні до положень статті 875 ЦК України (договір будівельного підряду), а отже, з урахуванням установлених у цій справі обставин, суди правильно виходили з того, що правовідносини між будівельною компанією (виробником) ТОВ «Б», вид діяльності якого є будівництво житлових і нежитлових будівель та позивачем, як споживачем (замовником), слід кваліфікувати у цій справі, як угоду про послугу - будівництво житла.

Щодо строку позовної давності, ВС підкреслив, установивши, що відповідач вчиняв дії, які свідчать про переривання позовної давності, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, правильно виходив із того, що позивач, звертаючись до суду з цим позовом, не пропустив строк позовної давності.

Крім того, з урахуванням пункту 5.1 договору, у якому сторони погодили, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до моменту повного виконання сторонами своїх зобов’язань за договором, та виходячи з того, що відповідач умов договору та своїх зобов’язань не виконав, то строк виконання зобов’язання не закінчився, а отже доводи касаційної скарги, що позивач пропустив строк позовної давності є безпідставними.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої та апеляційної інстанції – без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС розповів про порядок та умови прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва.