З якого моменту набирає чинності договір оренди землі: Верховний Суд дав відповідь

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами. Якщо сторони в договорі оренди землі передбачили, що договір набирає чинності після підписання його сторонами, то саме з цього моменту між сторонами виникають зобов’язання зі сплати штрафу та пені, які продовжують існувати до їх виконання, незважаючи на відсутність реєстрації права оренди. До таких висновків дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 912/3295/18.

Так об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Статтею 126 ЗК України передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Реєстрація прав на оренду землі є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю. Саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права, земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди.

Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який, уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

«У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами»,  – зазначив КГС ВС.

Сторони в договорі оренди мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

У зазначеній справі із встановлених судами обставин вбачається, що сторони в договорі оренди землі передбачили, що він набирає чинності після підписання його сторонами, та встановлено, що договір підписано та скріплено печатками.

Отже, саме після підписання спірного договору оренди він набирає чинності і відсутність реєстрації права оренди не впливає на вказану обставину.

Також на вказану обставину не впливає факт анулювання земельних торгів, результати яких були підставою для укладення договору оренди, оскільки інститут анулювання, на відміну від визнання торгів недійсними, не заперечує виникнення певних прав та обов’язків після результатів торгів, що були анулюванні.

Таким чином, оскільки сам договір був укладений і набрав чинності, його положення діють у тій частині, що виникли, і продовжують існувати до їх виконання.

Зобов’язання зі сплати штрафу та пені виникли між сторонами і продовжують існувати до їх виконання.

Позивач із вчиненням таких послідовних дій як: затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди; укладення договору про проведення земельних торгів; проведення земельних торгів; укладення із відповідачем договору оренди землі - підписання його сторонами та скріплення печатками, вправі був розраховувати на надходження відповідної плати.

Отже, оскільки відповідач ухилився від вчинення відповідних дій, добросовісна сторона вправі розраховувати на відповідну відповідальність та компенсацію, передбачену умовами договору. Зважаючи на викладене, КГС ВС вважає, що апеляційним судом у цій справі вірно було застосовано норми права, у зв’язку з чим він залишив без змін постанову Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2020.

Раніше ВС роз’яснив, у чому полягає самовільне зайняття земельної ділянки.

Також «Судово-юридична газета» писала, коли у платника виникає обов’язок зі сплати податку за земельну ділянку: позиція ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.