ВС роз’яснив, які приміщення багатоквартирного будинку є допоміжними приміщеннями

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №  904/5047/18.

Обставини справи

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «С» звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Виконавчого комітету Дніпровської міської ради та Дніпровської міської ради про: визнання недійсним та скасування рішення відповідачів «Про реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Дніпропетровську» в частині реєстрації права комунальної власності територіальної громади м. Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані у м. Дніпро.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на порушення прав співвласників багатоквартирного будинку, які є співвласниками підвалів цього багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.  

Зважаючи на положення ст. 368, 369, 382 Цивільного кодексу України, норми Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", позивач стверджував, що нежитлові приміщення, визначені у спірному рішенні та щодо яких вчинено запис про реєстрацію права комунальної власності, є допоміжними приміщеннями, і у разі їх вилучення у позивача власники квартир будинку будуть позбавлені спільної сумісної власності та можливості забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області  позов задоволено частково.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду у зв`язку з тим, що вступна та резолютивна частини, а також повний текст рішення місцевого господарського суду підписані лише головуючим суддею і не містили підписів двох інших суддів колегії, що в силу приписів п. 5 ч. 3 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України має наслідком обов`язкове скасування судового рішення, рішення Господарського суду Дніпропетровської області скасовано та прийнято нове.

Визнано недійсним рішення Дніпропетровської міської ради народних депутатів «Про комунальну власність Дніпропетровської міської ради» в частині реєстрації права власності територіальної громади міста Дніпропетровська на об`єкти нерухомого майна, розташовані в місті Дніпро.

Скасовано запис про право власності територіальної громади міста Дніпропетровська в особі Дніпровської міської ради в частині об`єкта нерухомого майна, внесений 30.11.2011 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна. В позові до виконавчого комітету Дніпровської міської ради відмовлено.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС підкреслили, що відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки, до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

З огляду на викладене, нежиле приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду, і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 552/7636/14-ц.

ВС зауважив, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Колегія суддів не спростовує, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. Однак вказаним не обмежується «коло обставин», яке встановлюється для правильного вирішення відповідного спору.

Також ВС підкреслив, що відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі  № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з’ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень. При цьому доводи скаржника про зворотне – що навпаки не має принципового значення для правильного вирішення справи правовий статус приміщення – є нічим іншим, ніж довільним тлумаченням норм законодавства та позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 14.05.2018 у справі № 753/20293/16-ц, у якій, між іншим, відсутній такий висновок

Як встановлено судами обох інстанцій на підставі наявних у матеріалах справи доказів, спірні приміщення підвалу є допоміжними приміщеннями у складі багатоквартирного будинку.

Так згідно з виготовленими станом на 12.07.2018 технічними паспортами та витягами з Реєстру об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Дніпра від 29.11.2018 приміщення № 123, № 124, № 125 розташовані в підвалі житлового будинку. У відповідних технічних паспортах кожне з цих приміщень визначено як підвал.

Матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об’єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію.

Також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.

При цьому підставою оформлення за територіальною громадою міста Дніпропетровська в особі Дніпропетровської міської ради права комунальної власності шляхом видачі свідоцтв було рішення Дніпропетровської міської Ради народних депутатів, яке не стосувалося зміни статусу спірних приміщень та було спрямовано на оформлення документів про право власності територіальної громади на ці приміщення після прийняття їх у комунальну власність в цілому, і це не підтверджує набуття права власності на спірні приміщення як окреме нерухоме майно.

Враховуючи викладене, суди дійшли висновку, що спірні приміщення є допоміжними і належать власникам квартир будинку на праві спільної сумісної власності, представником яких виступає позивач. До того ж суд апеляційної інстанції зазначив, що відповідачем-2 протилежного не доведено всупереч положенням ч. 1 ст. 74 ГПК України.

Враховуючи обставини справи, Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, а постанову Центрального апеляційного господарського суду – без змін.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС роз’яснив підстави для розірвання договору оренди землі.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути у курсі найважливіших подій.