Що слід враховувати судам при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення договору оренди земельної частки: позиція ВП ВС

При вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичне припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 233/3676/19.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що Приватне акціонерне товариство «А» звернулося до Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області із позовом, у якому з урахуванням уточнень просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю), який був укладений між ПрАТ «А» та особою_1, на договір оренди землі на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку площею 7,9538 га у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (12 квітня 2018 року) у запропонованій редакції.

Позовну заяву мотивує тим, що між ПрАТ «А» та особою_1 був укладений договір оренди земельної частки (паю), який зареєстрований  в книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області. За умовами договору, товариству було передано в оренду земельну частку (пай) (ріллю) розміром 9,56 га згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай), виданим Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області особі_1. Цього самого дня актом приймання-передачі земельної частики (паю) особа_1 передала, а ПрАТ «А» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (ріллю) розміром 9, 56 га, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Строк дії договору оренди паю сторони погодили на двадцять років, тобто до 3 квітня 2032 року.

Крім того, у пункті 2.3. договору оренди паю сторони погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін.

Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. При цьому особа_1 зобов’язалася протягом п’яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1 договору оренди паю).

Таким чином, під час укладення договору оренди паю особа_1 вчинила волевиявлення та погодила строк дії договору оренди у двадцять років, а також правові наслідки подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки, а саме обов’язок переукладання договору оренди землі з орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди паю.

ПрАт «А» стало відомо про виділення в натурі особою­_1 земельної ділянки площею 7,9538 га, а 12 квітня 2018 року за ним у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на вищевказану земельну ділянку. При цьому особа_1 у порушення умов договору не повідомила ПрАТ «А» про виділ земельної ділянки в натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовилася від переукладення договору оренди.

Враховуючи викладене, ПрАТ «А» вважало, що такими діями особа_1 порушила умови укладеного договору оренди паю та норми земельного законодавства.

Костянтинівський міськрайонний суд Донецької області позов ПрАТ «А» задовольнив. Суд визнав переукладеним договір оренди земельної частки (паю), який був укладений між ПрАТ «А» та особою_1, на договір оренди землі площею 7,9538 га на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частики (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності особи_1 на земельну ділянку.

Суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що реєстрація особою права власності на земельну ділянку площею 7,9538 га автоматично не припиняє дію укладеного між ним та товариством договору оренди земельної частки (паю), який укладено на двадцять років, що узгоджуються з правовим висновком Верховного Суду (Касаційний господарський суд), викладеним у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14. Отже, надіславши товариству заяву, особа_1 висловила свій намір про відмову від договору оренди земельної частки (паю) в односторонньому порядку, а також відмову від його переукладення, що суперечить умовам укладеного договору та положенням Закону України «Про оренду землі».

Донецький апеляційний суд рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області скасував, відмовив у задоволенні позову ПрАТ «А» та задовольнив зустрічний позов, розірвавши договір оренди паю, та відповідно розподілив судові витрати.

Висновок Великої Палати Верховного Суду

Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду неодноразово викладено висновок про те, що відповідно до пункту 2.3 Типового договору визначено, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. Таким чином, положення пункту, укладеного між сторонами договору оренди земельної частки (паю), щодо переукладення договору в разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінене як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов’язок на переукладення договору оренди.

Разом з тим, у правових висновках Верховного Суду, які викладені в постановах Касаційного господарського суду від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18 зазначено, що оформлення державного акта на право власності на землю автоматично не припиняє дії раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв, а такі договори підлягають переукладенню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».

Вирішуючи питання відступу від викладених у зазначених вище постановах Верховного Суду висновків, Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.

Частиною другою розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачено, що громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянки на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Згідно із законодавством, що діяло на момент укладення договору оренди земельної ділянки (паю), такий договір відповідав чинному законодавству, був дійсним і передбачав надання орендарю зобов’язального права користування певною ділянкою, у свою чергу частина друга розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» передбачала переукладення договору після виділення земельної ділянки в натурі на тих самих умовах, але вже відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку.

Таким чином, законодавець легітимізував відповідні відносини, надавши особі, яка не є власником ділянки, можливість правомірно передати володіння нею іншій особі. Більше того, законодавець також передбачив обов’язкову трансформацію «зобов’язальної» оренди в «речову» після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Разом з тим Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.

Особливістю договору оренди земельного паю є й те, що йдеться не про володіння, користування та розпорядження конкретною земельною ділянкою, яку виділено на місцевості, а про право на земельну ділянку, адже сама ділянка перебувала в загальному масиві ділянок, що виділялися учасникам колективного сільськогосподарського підприємства.

І хоча власник сертифікату, тобто орендодавець, за договором оренди земельного паю не має повноважень власника щодо конкретної земельної ділянки, стосовно якої укладається договір, за договором оренди паю до орендодавця фактично переходить право користування частиною земельної поверхні, яка відповідає орендованому паю, у межах загального масиву невизначених земельних ділянок, який становить собою землі відповідного колективного сільськогосподарського підприємства, що підлягають розпаюванню на місцевості як земельної ділянки.

ВП ВС підкреслила, що не можна стверджувати, що після розпаювання загального масиву невизначених земельних ділянок на місцевості і виділення в натурі земельної ділянки, що відповідає орендованому паю, відповідна частина земної поверхні, якою користується орендар, зникає, відбувається лише зміна її правового статусу.

У пункті 56 постанови від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376 цс 18) Велика Палала Верховного Суду дійшла висновку про те, що формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту права власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.

Таким чином, зміна правового статусу частини земельної поверхні, що використовується орендарем на підставі відповідного договору оренди паю, шляхом її визначення на місцевості як земельної ділянки, не свідчить про знищення предмета оренди як можливої підстави для вимоги про розірвання договору оренди.

Повертаючись до принципу правової визначеності, що є одним з фундаментальних аспектів верховенства права, Велика Палата Верховного Суду нагадала про використання в практиці ЄСПЛ поряд з «якістю та точністю закону» таких загально-правових категорій, як «непорушність прав» та «законні очікування».

Формуючи власний правовий висновок, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду опирався в першу чергу на роз`яснення ПП ВСУ № 7 щодо застосування норм права у спірних правовідносинах. Обґрунтовуючи свої роз`яснення, Пленум ВСУ виходив з тлумачення пункту 2.3 Типового договору.

ВП ВС зауважила, що частина друга статті 630 ЦК України передбачає, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу. Відповідно ж до частини другої статті 8 ЦК України звичай, що суперечить договору або актам цивільного законодавства, у цивільних правовідносинах не застосовується.

І хоча частина друга статті 637 ЦК України передбачає можливість врахування у разі тлумачення умов договору також типових умов (типових договорів), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови, у силу прямих приписів частини другої статті 630 та частини другої статті 7 ЦК України виключається застосування типових умов, якщо вони суперечать домовленостям сторін або актам цивільного законодавства.

Згідно із частиною другою статті 95 ЗК України, статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Хоча сторони прямо не домовилися про порядок переукладення договору оренди паю на договір оренди землі, Велика Палата Верховного Суду вважає, що використане словосполучення «переукладення договору», яке вживається сторонами в договорі оренди паю та законодавцем у частині другій розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», слід розуміти як укладення нового договору на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), з урахуванням відповідних змін, що вимагаються в частині предмету оренди відповідно до правового статусу виділеної на місцевості земельної ділянки, так і внесення змін до договору оренди земельної частки (паю) з метою його приведення в частині предмета оренди у відповідність з правовим статусом виділеної на місцевості земельної ділянки. Інші умови договору оренди, за виключенням необхідних змін в частині предмета оренди, можуть бути змінені виключно у випадках, передбачених самим договором або за домовленістю сторін

Відповідно до статті 652 ЦК України у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч. 1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч. 2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.

ВП ВС наголосила, що виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки в натурі також не може бути обставиною, що є підставою для розірвання договору відповідно до статей 651, 652 ЦК України, зокрема «істотною зміною обставин». Виділення земельної ділянки в натурі не лише не обумовлена причинами, які заінтересована сторона (орендодавець) не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості і обачності (пункт 2 частини другої статті 652 ЦК України), а є прямим наслідком свідомих дій цієї сторони. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце лише після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

Отже, при вирішенні спірних правовідносин щодо переукладення або розірвання договору оренди земельної частки (паю) судам слід враховувати, що зміна статусу земельної ділянки чи її власника не має наслідком автоматичне припинення договору, крім випадків, коли це передбачено самим договором.

Схожий висновок викладений Верховним Судом у складі Касаційного господарського суду в постановах від 22 травня 2019 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18. Велика Палата Верховного Суду погоджується з таким висновком та не вбачає підстав відступати від нього.

Позиція Великої Палати Верховного Суду щодо суті спору

Судами попередніх інстанцій встановлено, що між особою_1 і ПрАТ «А» був укладений договір оренди земельної частки (паю), відповідно до пунктів 1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить особі_1 на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай) розміром 9,56 га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, терміном на двадцять років.

У пункті 2.3 договору оренди паю сторони прямо погодили, що в разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) договір оренди землі, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку, переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акта на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України.

Разом з тим у договорі оренди паю сторони не домовилися про застосування до їхніх правовідносин умов Типового договору.

Таким чином, сторони в договорі оренди паю прямо виключили можливість автоматичного припинення зобов’язань за договором оренди паю та домовилися про його переукладення як договору оренди землі.

Враховуючи вищевикладене та наведені норми законодавства, Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновком суду першої інстанції, який, надавши оцінку всім матеріалам справи в сукупності, дійшов обґрунтованого висновку про те, що спірний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією ОСОБА_1 12 квітня 2018 року права власності на земельну ділянку. Отже, фактично ОСОБА_1 заявою від 24 квітня 2018 року висловила намір про припинення договірних відносин в односторонньому порядку та про відмову від переукладення договору, що суперечить як умовам укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, так і чинному законодавству, зокрема Закону України «Про оренду землі».

Апеляційний суд при вирішенні цієї справи зазначав, що положення пункту укладеного між сторонами договору оренди паю щодо переукладення договору в разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінене як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов’язок на переукладення договору оренди.

Велика Палата Верховного Суду не може погодитись із зазначеним, оскільки в такому разі узгоджені сторонами положення договору можна вважати беззмістовними та такими, що позбавлені будь якого правового навантаження. Так само, за такого підходу нівелюється значення частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі».

Крім того, задоволення позову «орендодавця» про розірвання договору або визнання договору «автоматично припиненим» внаслідок дій «орендодавця» щодо виділення земельної ділянки в натурі було б явно несправедливим і суперечило б принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.

Велика Палата Верховного Суду не погоджується з доводами Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду про те, що положення п. 2.3 договору оренди паю передбачає лише право на переукладення договору оренди землі, оскільки відповідно до частини другої розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі»  не вбачається, що переукладення договору оренди землі є правом, а не обов’язком. Ця норма є лише імперативною щодо продовження дії договору оренди і передбачає необхідність згоди сторін лише для зміни інших умов договору.

Укладення договору оренди паю на 20 років, очевидно, свідчить про намір сторін на момент його укладення забезпечити тривалу стабільність свого становища в цих правовідносинах, і в такому випадку відмова орендодавця від переукладення та намагання розірвати договір вже через 6 років від початку строку оренди не можна вважати добросовісним.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції керувався роз`ясненнями, що містяться в ПП ВСУ № 7, на які також посилається у своєму відзиві ОСОБА_1, що, як зазначено вище, мають рекомендаційний характер і постановлялися Пленумом зазначеного суду з метою забезпечення правильного застосування законодавства, усунення недоліків та помилок у діяльності судів нижчих інстанцій при розгляді цивільних справ.

Так само помилковим є застосування апеляційним судом правової позиції ВСУ, викладеної в ухвалі від 28 березня 2007 року у справі з провадженням № 6- 7167сво06.

Таким чином, апеляційний суд необґрунтовано скасував рішення суду першої інстанції, який, належним чином оцінивши всі доводи сторін та надавши обґрунтовану оцінку матеріалам справи, дійшов правильного висновку про задоволення позову ПрАТ «А» про переукладення договору та відмову в задоволенні зустрічного позову особи_1 про припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання.

Враховуючи обставини справи Велика Палата Верховного Суду скасувала постанову Донецького апеляційного суду та залишила в силі рішення Костянтинівського міськрайнного суду Донецької області.

Раніше «Судово-юридична газета» писала, що ВС висловився щодо визнання права власності на будівлю.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути у курсі найважливіших подій.