Квартира, що використовується як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута: Велика Палата ВС

При підписанні іпотечного застереження сторони визначають лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон № 1304-VII ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі  № 644/3116/18.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки вважала за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а, а також оскільки справа містить виключну правову проблему, яка полягає у формуванні єдиної судової практики застосування положень Закону № 1304-VII у спорах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Ухвалу мотивувала тим, що висновок суду апеляційної інстанції про те, що приватний нотаріус вчинила протиправні дії, зареєструвавши квартиру за банком, не відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 9 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц, яка розглядала цю справу у зв`язку з неоднаковим застосуванням судом касаційної інстанції норм права у подібних правовідносинах. Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідним застереженням в іпотечному договорі), який передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі - покупцеві, як і передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника), оскільки таке право виникло на підставі договору (відповідного застереження в іпотечному договорі), згоду на яке надано іпотекодавцем.

Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про те, що квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання, не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону № 1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності банком, як забезпечення виконання умов кредитного договору.

Отже, у нотаріуса були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за банком.

Аналогічний висновок щодо застосування положень Закону № 1304-VII міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а. Підстави для відступу від цього висновку відсутні.

Нагадаємо, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Раніше ми розповідали про особливості укладення договору поруки: позиція Великої Палати ВС.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.