Скасування «валютного» мораторію не зробить звернення стягнення на предмет іпотеки простішим

Проблемну ситуацію в стосунках між кредиторами і валютними позичальниками, які проживають в іпотечному житлі, створену різкою зміною валютного курсу у 2014 році і наступним ухваленням Закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», і досі не можуть розв’язати ні законодавець, ні судова практика.

Кредитори продовжують наполягати на виконанні священного правила цивілізованого ринку — поверненні боргів і передачі їм права вільного розпорядження предметом іпотеки, якщо позичальником не виконуються фінансові зобов’язання. Натомість переважна більшість валютних боржників у відповідь стверджує, що має бути якесь інше рішення, бо в них немає іншого даху над головою.

Плодяться нові закони і навіть Кодекси, висловлюються правові позиції Верховного суду, інколи абсолютно протилежні, але всі вони мають половинчастий характер, що зрештою не приносить задоволення жодній зі сторін.

Законодавчі спроби

Банкам та іншим фінансовим установам вдалося домогтися того, що 3 липня 2018 року парламент ухвалив Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» № 2478-VIII. Ним вносилися зміни до Цивільного кодексу, Закону України «Про іпотеку» та ряд інших законодавчих актів.

Ухвалений закон передбачав зміцнення правових позицій кредитора. Зокрема, ліквідація солідарного боржника-юрособи або смерть солідарного боржника-фізособи не припиняли обов'язків решти солідарних боржників перед кредитором, збільшувався до трьох років термін, протягом якого кредитор міг пред'являти позов до поручителя, спрощувалася процедура збільшення процентної ставки за кредитним договором, спадкоємці відповідали за борги спадкодавців тощо.

Щодо іпотечного житла, то законом передбачено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, та є підставою для внесення відповідних відомостей до Держреєстру речових прав на нерухоме майно (зміни до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку). Отже, для іпотекодержателя розширювалися можливості застосування позасудових способів звернення стягнення на іпотечне майно. Більше того, якщо вартість іпотеки не перекривала суму боргу, то іпотекодержатель мав право вимагати (зокрема, шляхом позасудового врегулювання) подальшого повернення залишку боргу (зміни в ч.4 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку»).

Положення даного закону були введені в дію з 4 лютого 2019 року.

На захист споживачів встали 54 народні депутати минулого скликання, які у березні 2019 року направили до Конституційного суду України подання, у якому просили відкрити конституційне провадження і визнати таким, що не відповідає Конституції України, положення пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» згаданого вище закону, де говориться: «Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону України «Про іпотеку», що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону».

Враховуючи те, що іншими змінами в законі про іпотеку законодавець, по суті, затверджував позасудовий спосіб задоволення вимог кредитора, він, на думку авторів подання, порушив статтю 47 Конституції України, у якій зазначено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

«Це дає право фінансовим «колекторським» компаніям узаконювати свої незаконні дії з позбавлення громадян України їхнього житла», — пишуть у конституційному поданні народні депутати.

Рішення за цим поданням ще не прийняте, хоча не виключено, що Конституційний суд своє слово може висловити на користь мешканців іпотечного житла.

До 21 жовтня 2020 року не дозволяє іпотечних боржників позбавляти житла і згаданий вище Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Після вказаної дати він втрачає силу, адже це визначено у перехідних положеннях Кодексу України з процедур банкрутства, який пропонує валютним боржникам до вирішення проблеми залучити новий механізм банкрутства фізичної особи.

Втім, ідеального способу, як врегулювати проблему, викликану валютною іпотекою, так і не придумано.

Позиція судів

Судова практика також розділилася з цього питання. Спочатку була правова позиція, висловлена ще Верховним судом України у Постанові № 6-2947цс15 від 03 лютого 2016 року, яка зводилася до того, що банк може виселити мешканців з іпотечного майна і мораторій не забороняє судам цього робити.

Потім була Постанова Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 року у справі № 726/1538/16-ц, у якій висловлена правова позиція, що таки не можна звертати стягнення на іпотеку під час дії закону про мораторій.

«Судова практика є лише відображенням існуючого нормативного регулювання та конкретних суспільних відносин. Законодавець, який запровадив закон про мораторій, не вирішив проблему, а лише її законсервував», — пояснила неоднозначну судову практику під час розгляду проблематики іпотечних спорів у Комітеті з цивільного, сімейного та спадкового права Асоціації правників України суддя Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Ольга Ступак.

Зрештою, за свідченням суддів Верховного Суду, вони щодо окремих питань вже чітко визначились. Зокрема, питання про визнання права власності на предмет іпотеки точно має бути винесене у позасудовий спосіб вирішення. Так само стосовно питання виселення з іпотечного житла: тут Верховний Суд однозначно зайняв позицію захисту інтересів тих, хто проживає в цьому житлі. Тим більше, що ніхто не скасовував статтю 109 Житлового кодексу УРСР, який продовжує бути чинним. Ця стаття закріплює принцип про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення.

Інша річ, коли іпотечний боржник починає діяти недобросовісно.

«У нас зараз потік спорів про оскарження реєстраційних дій чи реєстрації права власності за іпотекодержателем», — зазначає Ольга Ступак.

За її словами, Верховний суд буде стояти лише на стороні добросовісного учасника правовідносин, а не того, хто будь-яким чином намагається уникнути відповідальності.

«Подивіться судову практику, де недобросовісні батьки намагаються прикритися правами дітей. Скажімо, під час укладання договору іпотеки подружжя не повідомило про наявність дітей. Більше того, умисно перед цим, за два-три дні, знімають з реєстрації дитину за адресою іпотечного житла, а потім тихенько відновлюють. Тут Верховний Суд висловився однозначно — такі дії боржника не можуть бути причиною для визнання договору іпотеки недійсним», — підкреслює суддя.

З погляду кредитора

Позицію цієї сторони спорів «Судово-юридичній газеті» пояснив партнер юридичної фірми Владислав Кисіль, який має чималий досвід представлення інтересів іпотекодержателів:

«Ми зацікавлені в стабільній судовій практиці. Нам краще один раз дізнатися, наприклад, що жодним чином не можна звернути стягнення у позасудовому порядку на підмораторне житло, а не кожного разу очікувати від Верховного Суду зміни позиції.

Також треба вирішувати питання, коли кредитор може звернути стягнення на предмет іпотеки, але не може виселити боржника. Вихід із ситуації, думаю, лежить в тому, щоб зберегти для боржника можливість для задоволення первинних потреб у житлі — забезпечити його, наприклад, кімнатою у гуртожитку, або іншим, менш цінним, ніж він мав до цього, житлом тощо.

Нам конче потрібний такий механізм. Адже банківська система має давати в економіку кров, а це означає давати можливість банкам кредитувати і розраховувати на повернення коштів».

З погляду боржника

Позицію цієї сторони нашому виданню пояснив львівський адвокат Роман Посікіра:

«Мораторій для боржника — рятівна соломинка, але вирішувати проблему потрібно. Боржник не може постійно перебувати в якомусь підвішеному стані, бути під загрозою виселення. Судова практика тут стала на бік боржника, але це не приносить йому значних преференцій, адже він живе, по суті, у чужій квартирі. Все це має спонукати і боржника, і кредитора до пошуку консенсусу. Ініціатива тут, в першу чергу, має йти від останнього.

І такі приклади є. Деякі кредитори пропонують боржникам більш сприятливі умови погашення боргу — скажімо, 50% від основного тіла кредиту. У такому разі легше досягнути згоди.

І ще. Судді кажуть про позасудовий спосіб розв’язання таких спорів. Але там не встановлюють розмір заборгованості, вартість квартири — і це вносить певний дисбаланс. Від принципу Lex commissoria, що з часів римського права дає право кредиторові в разі несплати боргу залишити закладену річ у себе, відмовилися у всьому цивілізованому світі. Тільки судовий спосіб може розв’язати питання іпотеки, як більш справедливий».

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.