Законопроект про обіг земель: це тільки перша сторінка реформи

Незважаючи на те, що про резонансний законопроект №2178-10, який відкриває ринок землі, жодним словом не згадали на першій у цьому році погоджувальній раді депутатських фракцій парламенту, його у будь-який сесійний день зможуть включити до порядку денного, адже своє рішення щодо правок до другого читання профільний аграрний комітет Верховної Ради ухвалив ще 28 грудня минулого року.

13 січня представники Президентської команди, аграрного комітету парламенту та Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства вирішили публічно і детально пояснити кінцеву версію законопроекту про обіг земель сільськогосподарського призначення, яка запропонована Верховній Раді, а також нагадати про загальний зміст земельної реформи.

Базовий законопроект

За словами голови Комітету ВР з питань аграрної та земельної політики Миколи Сольського, в земельній реформі, якщо її порівняти з книжкою, законопроект №2178-10, навколо якого останніх кілька місяців стільки емоцій, є тільки першою сторінкою. Ним вносяться зміни лише до 11 статей Земельного кодексу України та інших законодавчих актів. Текст займає шість сторінок. Законопроект регулює тільки базові речі, а інші відносини, пов’язані із земельною реформою, доповнює та розвиває ціла низка наступних супроводжувальних законопроектів.

«Зокрема, законопроект 2194, який вже пройшов перше читання, — це 330 сторінок. Він присвячений дерегулюванню, розвитку інституту переважного права, передачі місцевим громадам повноважень щодо розпорядження державними землями. Законопроект 2195 — про електронні аукціони як інструмент розпорядження землями. Законопроект 2280 — про просторове планування. Крім того, ще є окремі законопроекти, пов’язані з державною підтримкою малого та середнього сільськогосподарського товаровиробника, із впровадженням антирейдерських заходів, щодо питань консолідації ділянок на полі тощо», — пояснює він.

Після ухвалення законопроекту у першому читанні до нього було надано 4018 правок.

«Але це не правки, це технологія. 90% правок сформовані так, що з 50 оригінальних текстів шляхом тасування слів та абзаців зроблено 4000 правок. Ось і вся технологія. Але робота комітету — це не тільки розгляд паперів, ми зустрічались також з прихильниками різних позицій. Ретельно вивчалися всі принципові питання, і вони зазнали змін після першого читання. Рішення комітету сформульовано. Пропонується, щоб розгляд законопроекту проводився згідно зі статтею 119 Регламенту Верховної Ради. Це коли голосується за основні рекомендовані профільним комітетом правки, і коли вони прийняті, то голосується законопроект в цілому. А яке буде рішення парламенту — побачимо», — зазначив голова комітету.

Основні моменти законопроекту наступні:

• купувати землю зможуть ЛИШЕ громадяни України, держава, місцеві громади, українські підприємства, засновані українцями;
• встановлюється ліміт щодо концентрації землі в одні руки — не більше 10 тисяч гектарів;
• питання доступу іноземців до землі вирішуватимуть ЛИШЕ українці на референдумі;
• банки матимуть змогу продавати землю сільськогосподарського призначення тільки за умови стягнення, якщо така земля була предметом застави (ділянку слід буде продати на земельних торгах протягом двох років, інакше вона конфіскується);
• до 1 січня 2030 року вартість землі може бутие не нижчою за нормативно-грошову оцінку;
• встановлюються жорсткі вимоги до здійснення угод купівлі-продажу землі, а саме: виключено безготівковий розрахунок, нотаріуси будуть перевіряти покупця і походження його коштів;
• встановлені пільгові умови придбання державних земель для фермерів.

Для чого взагалі потрібен ринок землі

На думку міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофія Милованова, для ефективного економічного розвитку потрібні довгі дешеві гроші. Тому головний пріоритет політики нинішньої влади — щоб у тих, хто працює на землі, з’явилася можливість мати актив, під який даватимуть довгі дешеві гроші. Їх зможуть надавати держава і банківська система.

Скажімо, сьогодні діє постанова Нацбанку №351, яка встановлює розмір коефіцієнту до суми банківського кредиту, що надається під заставу землі. Згідно з постановою, цей коефіцієнт становить 0,35. Тобто під заставу земельної ділянки банк надасть суму, що складатиме 0,35 від її актуальної вартості. Такий маленький розмір пояснюється тим, що в Україні земля є не дуже ліквідним активом. НБУ готовий переглянути даний коефіцієнт, але за умови запровадження ринку землі. А поки це не зроблено, в Україні немає ані фінансових ринків, ані ринків капіталу. А без них немає розвитку економіки.

«І ще для чого нам потрібен ринок — щоб люди мали змогу планувати свою справу не на 1-2 роки вперед, а на 10-20-30 років. Суть ринку — показати справжню ціну і дати відповідь інвесторам, чи варто вкладати гроші. На сьогодні додана вартість на гектар української землі є вдвічі менше польської. Цей ринок на часі, і шкода, що він робиться зараз, а не 20 років тому», — переконаний міністр.

Як буде реалізоване переважне право на купівлю землі землекористувачем

Микола Сольський нагадав, що зараз у понад 90% договорів оренди земельних ділянок передбачене переважне право на викуп.

«Жодних норм або пояснень щодо цього ані в договорах, ані в нинішньому законодавстві немає. Таким чином, якщо людина, яка свій пай спочатку здала в оренду, але раптом продає його на сторону, зможе у нотаріуса посвідчити цей договір. А орендар максимум, що зможе зробити, — це подати позов про відшкодування збитків. Після ухвалення законопроектів земельної реформи нотаріус, коли приходять дві особи, перевіряє, чи орендар та покупець співпадають. Якщо так, то договір посвідчується. Якщо не співпадають, то нотаріус вимагає від продавця блок додаткових документів: підтвердження, що орендаря було повідомлено про бажання продати ділянку. Це може бути поштова квитанція про вручення повідомлення. Тоді в орендаря є місяць, щоб зреагувати. Якщо цих вимог не дотримано, нотаріус не посвідчить договір купілі-продажу. Якщо ж є підозри у недобросовісності нотаріуса, то орендар має право подати позов на ту особу, яка купила земельну ділянку, і про переведення на орендаря прав і обов’язків», — розповів парламентарій.

Що стосується частини державних земель, які наприкінці 90-х — на початку 2000-х років були передані для ведення фермерського господарства у постійне користування, то, за словами Сольського, згідно з чинним законодавством таке право не успадковується. Тому, щоб ці землі і вкладені кошти можна було успадкувати дітям орендарів, їм надається можливість викупу за ціною нормативно-правової оцінки протягом семи років.

«Викуп із розстрочкою на сім років — насправді, чудові умови. Орендна плата є значно більшою», — зауважує він.

На поширені нарікання фермерів, що, мовляв, при постійному користуванні не виникало питань оплати, а тепер пропонується викуп, відповів уповноважений Президента України з земельних питань Роман Лещенко.

«Інституціонально право постійного користування ніколи не трансформується у право власності. Це обмежене речове право. Безкоштовною зміна права також не буде, бо тоді виникнуть питання у фермерів, які розпочали свою діяльність після 2000 року і яким вже не давали державні землі у постійне користування, а тільки в довгострокову оренду. Один платить тільки незначний земельний податок, а інший — як правило, 12% орендної плати. Таким чином, в даному разі людина має самостійно вирішити — довічно користуватися або викупити у власність», — пояснив він.

Чи зникне конституційне право кожного українця на 2 га землі

Кожний громадянин України має право отримати у користування до двох гектарів сільськогосподарської землі. Проте, як стверджує міністр Тимофій Милованов, у нас такої кількості землі немає, і ніколи не було.

«Загалом сільськогосподарської землі тільки 43 млн га, і з них 27 га вже у приватній власності. Тому в нас є проблема: обіцяли дати землю, якої немає. Таким чином, є тільки єдиний механізм: якщо громада вирішить, що комусь необхідно надати землю, то відповідна ділянка буде коштом громади викуповуватись і передаватися визначеній особі. В інших країнах такий механізм існує», — пояснює він.

Голова аграрного комітету Микола Сольський також додав, що донині землею розпоряджався Держгеокадастр. Тепер законопроектом №2194 із пакету земельної реформи пропонується змінити орган розпорядження. Розпоряджатися землями буде громада.

«Стосовно права громадян на 2 га землі, то, судячи з усього, буде визначена пріоритетність на рівні закону. Спершу — сільський житель. Скажімо, болючим для громад є питання працівників соціальної сфери села, яких здебільшого обійшло розпаювання земель в 90-х роках. Це працівники шкіл, дитсадків тощо, які не були членами колгоспів. Крім того, в пріоритеті — учасники бойових дій на Сході. Це питання лише частково закрите. Проте близько 200 тисяч колишніх воїнів, а також понад 10 тисяч родичів загиблих ще не отримали обіцяних ділянок», — зазначив голова комітету.

Він також повідомив, що після забезпечення землею пріоритетних категорій громадян із заявою про виділення землі до будь-якої місцевої громади можуть звернутися інші громадяни. Але перед зверненням потрібно, щоб на території громади була вільною конкретна ділянка з координатами. Після завершення внесення даних про всі землі в Держгеокадастр стане видно, які ділянки вільні.

Чи будуть обмеження за наявність громадянства іншої країни

Вирішення цієї проблеми прокоментував Микола Сольський.

«Допустимо, людина має окрім українського паспорт іншої держави, і ми робимо обмеження такій людині в купівлі землі. Але як це встановити на практиці? Розіслати у кожну країну запити по кожній людині — це не реально», — констатує він.

Тому, за його словами, питання встановлення громадянства і наслідків за подвійне громадянство буде обов’язково вирішуватися, але іншим, не земельним законодавством.

Про фінансову підтримку фермерів з боку держави

Фінансова підтримка держави, за словами Тимофія Милованова, зосередиться на наступних напрямках:

• здешевлення банківських кредитів для купівлі землі, щоб у результаті відсотки за кредит не перевищували 3-5%. Це, по суті, на рівні інфляції;
• у центрі уваги будуть виключно невеликі фермерські господарства, до 500 га землі. Можливо, вдасться підняти цю межу до 1000 га;
• створення Фонду гарантування кредитів, адже нині банки відмовляються фінансувати тих, хто не має кредитної історії. Інший варіант — показати банку всю економіку свого господарства, що для невеликих фермерів було проблематично. Тепер за ризики відповідатиме держава, а фермери отримають можливість довести банківській системі, що їм можна довіряти;
• буде продовжена фінансова підтримка щодо купівлі техніки, ведення садівництва, тваринництва тощо. Проте бездумного копіювання минулих умов не буде, адже там було виявлено безліч корупційних складових. Тепер уповноважені від усіх сільськогосподарських асоціацій будуть вирішувати, як і на які програми розподілити наявні кошти.

Якою бачиться ціна на землю після реформи

Законопроект №2178-10 встановлює, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок не може бути меншою за її нормативну грошову оцінку. Це від 21 411 до 33 646 грн за 1 га ріллі, в залежності від регіону. Реальну ціну землі визначить тільки ринок.

Свій прогноз дав Микола Сольський.

«Зараз на «сірому» ринку вартість землі перевищує нормативно-грошову оцінку на 10-15%. Крім того, останнім часом вона щороку зростає на 5-10%. Коли ж з’явиться прозорий ринок, то, на мою думку, його учасники готові будуть доплатити. Мої очікування, що підняття ціни відбудеться від 10 до 20% вже цього року», — переконаний він.