Зміна права власності на нерухомість: висновок КГС ВС щодо договору з орендарем

Фабула справи № 913/661/17: Прокурор звернувся до Господарського суду Луганської області з позовом в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області (позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю (відповідач) про стягнення збитків, завданих використанням земельної ділянки без правовстановлюючих документів. Позовна заява мотивована тим, що відповідач 28.12.2016 набув право власності на нерухоме майно — торгівельний центр, проте у період з 28.12.2016 по 31.08.2017 в порушення вимог статей 125, 126 Земельного кодексу України використовував земельну ділянку під нерухомим майном без оформлення правовстановлюючих документів, що є підставою для відшкодування позивачу збитків — упущеної вигоди у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки без достатніх правових підстав на підставі статей 22, 1166 Цивільного кодексу України. В подальшому, 30.11.2017, прокурор змінив нормативне обґрунтування заявлених позовних вимог та послався на те, що спірна сума коштів є безпідставно набутим відповідачем майном, яке підлягає поверненню позивачу відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.

Справа неодноразово розглядалась господарськими судами.

Рішенням Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 позов задоволений повністю та стягнуто з відповідача на користь позивача безпідставно збережені коштів у розмірі орендної плати.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 резолютивну частину рішення Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 залишено без змін та одночасно змінено мотивувальну частину рішення суду першої інстанції.

Постановою Верховного Суду від 20.06.2018 постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 та рішення Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 року у справі № 913/661/17 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Луганської області.

Рішенням Господарського суду Луганської області від 16.10.2018 в задоволенні позову відмовлено повністю. Встановивши, що договір оренди землі не був припинений сторонами у встановленому законом порядку та є чинним, суд першої інстанції відмовив в задоволенні позову, вказавши, що за наявності договірних правовідносин сторін відшкодування шкоди не може бути належним способом захисту.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2018 рішення Господарського суду Луганської області від 16.10.2018 скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено та стягнуто з відповідача на користь позивача 1 146 454,82 грн. Мотивуючи дане рішення, апеляційний господарський суд встановив, що відповідач, володіючи об'єктом нерухомості, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з Сєвєродонецькою міською радою та державної реєстрації такого права), з огляду на що грошові кошти, як безпідставно збережені орендні платежі, підлягають стягненню з відповідача на підставі положень статті 1212 Цивільного кодексу України.  

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду дійшов висновку про задоволення касаційних скарг, скасувавши постанову апеляційного господарського суду та залишивши в силі рішення суду першої інстанції як таке, що ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права та скасувавши додаткову постанову.

Позиція Верховного Суду.

1. При виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.
2. Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
3. Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу Україниє відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

З постановою можна ознайомитись за посиланням.

Раніше «Судово-юридична газета» писала про оскарження рішень щодо оренди земельної ділянки.