Деякі аспекти правового регулювання строку дії договору оренди землі

Досить часто виникають спори між орендодавцем та орендарем земельної ділянки щодо моменту початку строку дії договору оренди землі та, відповідно, моменту його закінчення.

Такі спори виникають в тому числі через те, що орендодавець та орендар врегульовували договірні відносини між собою на підставі умов Типового договору оренди землі (надалі – Типовий договір), умови якого затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220, прийнятою на підставі статті 14 Закону України «Про оренду землі».

Згідно з умовами пункту 8 Типового договору (із змінами, внесеними згідно з Постановами КМ № 1724 від 13.12.2006, № 780 від 03.09.2008), договір укладено на, відповідно, років, а згідно з пунктом 43 Типового договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Оскільки Типовий договір є недосконалим та нечітко сформульованим документом, то вимушені керуватися ним сторони у договірні відносини між собою необережно та неумисно перенесли всі його, неточності та недоліки, в тому числі щодо початку та закінчення строку дії договору.

В результаті, досить часто сторони не можуть дійти між собою згоди щодо того, з якого дня слід рахувати строк дії договору – з моменту його укладення чи з моменту набрання ним чинності, який починається з наступного дня після його державної реєстрації.

Адже кожна сторона договору, виражаючи своє волевиявлення при його підписанні, по-своєму розуміла зміст та відповідні умови договору оренди землі стосовно початку та закінчення строку його дії.

До 01 січня 2013 року правове регулювання набрання договором оренди землі чинності здійснювалось Законом України «Про оренду землі» (надалі - Закон № 161-XIV), який є спеціальним законом.

Відповідно до статті 18 Закону № 161-XIV (в редакції, яка діяла до 01 січня 2013 року), договір оренди  землі  набирає  чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до частини 1 та 2 статті 20 Закону№ 161-XIV (в редакції, яка діяла до 01.01.2013 року), укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація  договорів  оренди  землі  проводиться  у порядку, встановленому законом.

Законом № 2469-VI від 08.07.2010, який набув чинності16.03.2010 року, частина 2 статті 20 Закону№ 161-XIV викладена в новій редакції, якою передбачено, що право  оренди  земельної  ділянки  виникає  з  дня  державної реєстрації  цього  права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з Законом№ 1878-VI від 11.02.2010, статті 18 і 20 Закону № 161-XIV виключені з 01 січня 2013 року.

Однак виключення статей 18 і 20 Закону № 161-XIV жодною мірою не врегулювало проблему правильного визначення дати закінчення строку договору, а лише законсервувало її та продовжило існування ситуації юридичної невизначеності та неврегульованості.

В цій ситуації судам довелося формувати свої правові висновки з цієї проблематики.

Верховний Суд України в своїй практиці виходить з того, що частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Таких правових висновків дійшов Верховний Суд України в постанові від 19.02.2014 року по справі №6-162цс13.

На підставі таких правових висновків Верховного Суду України, суди вважають, що оскільки сторони в договорі оренди землі передбачили умову, згідно з якою договір укладений на відповідну кількість років, то строк дії договору почався з дати укладення договору та закінчується в останній день відповідного річного строку, незалежно від дати державної реєстрації та набрання договором оренди чинності.    

Така вихідна позиція судів нижчестоящих інстанцій є передчасною та може призвести до небезпечної для цивільного обігу невизначеності, оскільки не враховує свободу волевиявлення сторін, яке зафіксовано в умовах договору.

Адже у в пункті 43 Типового договору оренди землі та у договорах оренди землі обидві його сторони також виявили своє волевиявлення, значивши умову про набрання договором чинності з моменту його державної реєстрації, а не з моменту його підписання (який би співпадав з моментом укладення).  

Суди не завжди враховують волевиявлення сторін у змісті умов договору оренди землі, та часто не беруть до уваги складність та багатогранність договору як правового інституту, підходячи до вирішення цього питання поверхнево та певною мірою спрощено.

Однак повага до договору оренди землі як правового інституту вимагає більш глибокого його розкриття та розуміння.

Перш-за-все, в цьому відношенні слід врахувати статтю 626 ЦК України, за змістом якої під поняттям «договір» розуміється по-перше, підстава виникнення правовідносин, по-друге, самі правовідносини, що виникли з цієї підстави, та, по-третє, форма, яку відповідні правовідносини приймають (тобто, в даному випадку письмовий документ з відповідними реквізитами).

Державна реєстрація договорів оренди землі, яка здійснювалася в Україні до 01.01.2013 року, полягала якраз у реєстрації відповідного письмового документа з зазначеними в ньому реквізитами (зокрема, дата, номер договору, сторони), тобто, письмової форми, якій сторони договору надавали своїм правовідносинам.

Тому в статті 20 Закону України «Про оренду землі» (яка на даний час скасована та не діє з 01.01.2013 року) під словосполученням «укладений договір підлягає державній реєстрації» малася на увазі державна реєстрація письмового документа з відповідними реквізитами (дата, номер, сторони), який повинен містити передбачені законом істотні умови.

Лише після проведення державної реєстрації договір оренди землі набував чинності і з цього моменту має підстави розглядатися як підстава виникнення правовідносин та самі правовідносини, а не тільки як письмова форма документу.

До моменту набрання чинності письмовий договір є документом, а тому не може мати строку дії, початок дії та, відповідно, закінчення строку дії, а час, який плине у цей період, не враховується у строк дії договору оренди землі.

В протилежному випадку виникала би ситуація, коли договір не набрав чинності, однак строк його дії почався і триває незалежно від самого договору, який не набрав чинності.

Ще більш абсурдною виглядає така ситуація, якщо зважити на те, що умова пункту 8 Типового договору нібито діє, а сам договір ще не діє, адже згідно з пунктом 43 Типового договору він набирає чинності після його державної реєстрації, яка на момент укладення договору ще не відбулась.

Отже, строк дії такого договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом  у часі, коли починають діяти права та обов’язки по договору, тобто, коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких була спрямоване волевиявлення сторін. яке фіксується в умовах конкретного договору.

Момент набрання чинності договором залежить від виду конкретного договору.

Вирішуючи спір щодо договору оренди землі, державна реєстрація якого відбулась до 01.01.2013 року, слід врахувати, що такий договір оренди землі є спеціальним видом договорів, який за своєю конструкцією суттєво відрізняється від звичайного цивільно-правового договору, оскільки ці особливості встановлені Законом України «Про оренду землі» (статтями 18 та 20, які діяли до 01.01.2013 року), який є спеціальним законом.

На відміну від звичайного цивільно-правового договору (який укладається і набуває чинності з моменту його укладення), конструкція такого договору оренди землі є іншою: договір оренди землі може бути підписаним і оформленим у вигляді окремого документа, однак чинність він набуває не у момент його підписання, а у момент, який визначають сторони договору своїм волевиявленням (зокрема, аналогічно з пунктом 43 Типового договору оренди землі, цей договір набуває чинності після його підписання і державної реєстрації).

Ця відмінність у конструкції призводить до іншої принципової відмінності такого договору оренди землі від звичайного цивільно-правового договору, зокрема, щодо початку строку дії таких договорів, які є різними: якщо строк дії звичайного цивільно-правового договору починається з моменту набрання ним чинності, який збігається з моментом його укладення, то строк дії договору оренди землі починається з моменту набрання ним чинності, який не збігається з моментом його підписання, а починається з наступного дня після державної реєстрації договору оренди землі.

Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору (ч.1 ст. 631 ЦК України), а відповідно до статті 253 ЦК України, перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.

Цивільні права та обов'язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації (постанова від 19.02.2014 року Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України по справі №6-162ц13).

Тому строк дії такого договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання (ч.1 ст.631 ЦК України, ст.253 ЦК України, ст.18 Закону України «Про оренду землі», постанова від 19.02.2014 року Верховного Суду України по справі №6-162ц13).

Крім того, оскільки спір стосується строку дії договору, то принципове значення для справи має не дата (термін) досягнення між сторонами згоди з усіх істотних умов, а момент початку і момент закінчення строку (періоду у часі), протягом якого сторони можуть реалізувати свої права та виконати обов’язки по договору, що охоплюється не «укладенням договору», а правовими поняттями «набранням договором чинності» та «договір укладено на строк». 

Строк дії договору (період у часі, що починається після набрання договором чинності), відрізняється від укладення договору (відбувається у певну дату).

Укладення договору є юридичним фактом, одномоментною подією, яка відбувається та одразу ж вичерпується у певну дату.

На відміну від поняття «строк дії договору», поняття «укладення договору» означає певний конкретний момент у часі, з настанням якого пов'язана дія чи подія, а тому юридичний факт укладення договору обумовлено терміном (ч.2 ст.251 ЦК України), а не строком (ч.1 ст.251 ЦК України).

Виходячи з таких засад цивільних правовідносин як розумність та добросовісність, сторони договору оренди землі не можуть протягом певного строку (наприклад, протягом 5 років) кожного дня укладати договір оренди землі (під чим розуміється досягнення згоди з усіх істотних умов), а чинне законодавство не передбачає «перебігу терміну» (на відміну від перебігу строку – ст.253 ЦК України). 

Для договорів оренди землі, державна реєстрація яких здійснена до 01.01.2013 року, поняття «договір укладено на строк» є правовим синонімом «набрання договором чинності за домовленістю сторін» і не має нікого відношення до поняття «укладення договору», а поняття «договір укладено на строк» для договорів оренди землі не є тотожним з поняттям «укладення договору оренди землі».

Таким чином, аналіз умов пунктів 8 та п.43 Типового договору оренди землі, в яких встановлено строк дії цього правочину, дозволяє дійти висновку, що сторони за взаємною згодою досягли такої домовленості, відповідно до якої вони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору лише після набрання ним чинності, що припадає на наступний день після державної реєстрації договору. 

Резюмуючи викладене, можна дійти висновку, що законодавство України, яким регулюється оренда землі сільськогосподарського призначення, потребує спрощення, щоб між сторонами договору оренди землі через неякісне законодавство не виникали суперечки з приводу такого простих та в той же час важливих питань, як дата набуття договором чинності, строк його дії, дата його припинення чи поновлення.

Також земельне законодавство потребує відповідної уніфікації з нормами Цивільного кодексу України, яким регулюються майнові правовідносини, що також дозволить істотно зменшити кількість конфліктних ситуацій у сфері земельних правовідносин.

Прикладом спрощення та уніфікації як тенденцій розвитку земельного законодавства є Постанова КМУ від 23 листопада 2016 р. № 843 «Про внесення змін до Типового договору оренди землі», якою внесені ряд важливих змін до Типового договору, які торкнулись в тому числі змісту пункту 43 Типового договору, яким передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Внесенням таких змін до Типового договору Кабінет Міністрів України фактично визнав неузгодженість та суперечливість умов пунктів 8 та 43 Типового договору, про які зазначено вище, а тому таке рішення цілком відповідає принципу ефективного управління, є логічним та позитивним з огляду хоча б на те, що між сторонами нових договору оренди землі, які будуть укладені з урахуванням таких змін, не виникнуть проблеми з визначенням початку та закінчення строку дії договорів, які потрібно буде вирішувати у суді.

Хоча такі зміни до Типового договору не можуть автоматично регулювати договірні відносини сторін вже укладених договорів оренди землі, однак їх прийняття дозволяє зацікавленій стороні вимагати у судовому порядку принаймні внесення відповідних змін до укладеного договору з метою приведення його умов до умов Типового договору.  

Мартиновський Олександр, адвокат 

Блог отражает исключительно точку зрения автора. Текст блога не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь. 

Мнение редакции «Судебно-юридической газеты»может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственность за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.