Інструкція: як власнику продати (подарувати) частину будинку

Іноді у власників будинків виникає бажання продати або подарувати частину свого будинку іншій особі. Зробити це можливо або шляхом попереднього поділу майна власником або шляхом продажу власником своєї частки у праві власності іншій особі та подальшому укладені між співвласниками договору про поділ майна.

На практиці власники намагаються уникати відчужувати частку у праві власності, оскільки такий спосіб містить в собі певні ризики. Так, наприклад, новий співвласник будинку може відмовитися укладати договір про поділ майна, що призведе до необхідності проведення такого поділу через суд.

У зв’язку з цим для багатьох власників більш прийнятним є спосіб попереднього поділу в натурі будинку за їх  рішенням та послідуючим продажом вже окремого об’єкту нерухомості.

На відміну від поділу (виділу) в натурі майна, що перебуває у спільній власності декількох осіб, процедура поділу нерухомого майна та його державної реєстрації за бажанням єдиного власника законодавством прямо не передбачена.У зв’язку з цим у багатьох власників виникали проблеми з розумінням процедури такого поділу. Розглянемо таку процедуру детальніше.

В будь-якому разі незалежно від того, який саме спосіб обере власник, перш за все йому необхідно перевірити:

- наявність технічної можливостіподілу

- чи належним чином оформлене право власності на будинок

- чи зареєстрована земельна ділянка, на якій знаходиться будинок в Державному земельному кадастрі, та чи право власності на неї зареєстроване у встановленому порядку, який діяв на момент набуття такого права.

Для визначення наявності технічної можливості поділу нерухомого майна необхідно звернутися до місцевого бюро технічної інвентаризації або інших суб’єктів господарювання, які мають атестованих спеціалістів для отримання відповідного висновку.

Що стосується належного оформлення прав на об’єкти нерухомого майна, то відповідно до статей 3-4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 26.11.2015) будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав (в т.ч. права власності) на нерухоме майно, що підлягають  державній реєстрації, можуть вчинятись, якщо такі права зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, тобто зареєстровані в державному реєстрі прав.

Винятками з цього права є випадки, коли права на нерухоме майно виникли до 1 січня 2013 року та державна реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло до 2013 року або ж державна реєстрація таких прав законом не вимагалась.

Отже, якщо поділ будинку технічно можливий, право власності на нього та на земельну ділянку, на якій він розташований, належним чином оформлені, поділ такого будинку здійснюється в такому порядку:

1. Власник звертається до органів бюро технічної інвентаризації або інших атестованих суб’єктів господарювання:

- з нотаріально посвідченою заявою про надання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна;

Поділ нерухомого майна здійснюється в порядку, визначеному Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, яка затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №55 від 18.06.2007.

- із заявою про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, які виникнуть в результаті поділу.

Проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна регламентовано Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації  об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політтики №127 від 24.05.2001

В результаті, власник отримає висновок про технічну можливість поділу об’єкта нерухомого майна та  окремий технічний паспорт на кожний такий об’єкт нерухомості.

2. Власник звертається до органів місцевого самоврядування із заявою про присвоєння об’єктам нерухомості, які виникли в результаті поділу, поштової адреси.

Присвоєння поштової адреси об’єктам нерухомості здійснюється в порядку, який встановлюється рішенням органів місцевого самоврядування. Наприклад, в м. Києві такий порядок затверджений розпорядженням Виконавчого органу Київської міської ради (Київською міською державною адміністрацією)№1094 від 25.06.2011, в м. Харків – рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06.07.2011.

3. Власник звертається до державного реєстратора (в т.ч. нотаріуса) із заявою про проведення державної реєстрації на своє ім’я двох окремих об’єктів нерухомості, для чого додає до заяви:

- паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;

- документ, що посвідчує право власності на будинок до його поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);

- висновок щодо наявності технічної можливості поділу нерухомого майна;

- технічні паспорти на об’єкти нерухомості, що утворилися в результаті поділу;

- документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси (крім випадків, коли присвоєння окремої адреси новоствореному об’єкту не передбачається).

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядкомдержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету міністрів України» №1127 від 25.12.2015.

4. Після проведення державної реєстрації права власності на поділене нерухоме майно, власник отримує у власність два окремі будинки якими може розпоряджатися незалежно один від одного. Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі та обов’язково підлягає нотаріальному посвідченню.

Питання поділу землі:

Одночасно з поділом будинку необхідно провести поділ земельної ділянки, адже при укладені договору купівлі-продажу істотною умовою такого договору є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить до покупця одночасно з переходом права власності на будинок.

Для цього власнику необхідно:

1. Визначитися, яким чином буде поділено земельну ділянку.

2. Звернутися до будь-якої землевпорядної організації для проведення землевпорядних робіт із поділу земельної ділянки та виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки.

Порядок складання та склад відповідної землевпорядної документації визначається Законом України «Про землеустрій».

3. Подати виготовлену технічну документацію до відповідного територіального органу Державної служби геодезії, картографії та кадастру для її погодження та проведення державної реєстрації земельних ділянок в Державному земельному кадастрі.

За результатами державної реєстрації земельних ділянок, власник отримає витяги з кадастру на підтвердження проведених дій.

Проведення державної реєстрації земельних ділянок визначається Законом України «Про державний земельний кадастр».

4. Після отримання витягів та технічної документації звернутися до державного реєстратора для державної реєстрації права власності вже на окремі земельні ділянки, для чого подати такі документи:

- паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;

- документ, що посвідчує право власності на земельну до її поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);

- витяги з Державного земельного кадастру на новостворені земельні ділянки.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядкомдержавної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету міністрів України» №1127 від 25.12.2015.

5. Після проведення державної реєстрації власник також отримує право власності на дві окремі земельні ділянки.

Слід зазначити, що в деяких випадках поділ майна в натурі може бути здійснений лише після проведення певних будівельних робіт (реконструкції).

У цьому разі власнику доведеться спочатку здійснити реконструкцію майна у встановленому Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядку, ввести об’єкт в експлуатацію, провести технічну інвентаризацію та отримати технічні паспорти на два об’єкта нерухомості. І вже після цього звертатися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію. Крім документів зазначених вище, у цьому випадку державному реєстратору також необхідно буде надати документ, що підтверджує введення об’єкта реконструкції в експлуатацію.

Звичайно, вказаний порядок дій є достатнім лише у випадках, коли право власності на будинок та на земельну ділянку були оформлені належним чином, а також відсутні будь-які інші чинники, які можуть вплинути на право власника вільно розпоряджатися своїм майном. Як показує практика кожний випадок поділу майна має свої особливості та нюанси, які потребують індивідуального підходу та детального вивчення всіх наявних документів та обставин.

Олександр Канцурак, юрист

Блог отражает исключительно точку зрения автора. Текст блога не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь.

Мнение редакции «Судебно-юридической газеты» может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственность за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.