Як орендодавцю підготуватися до укладення договору оренди житла

Перед укладенням договору оренди власникам житлових приміщень необхідно:

1. Визначитися чи реєструватися як фізична особа-підприємець.

Надання власником особистого нерухомого майна в оренду може здійснюватися як із реєстрацією такого власника фізичною особою-підприємцем, так і без такої реєстрації. Від того, який шлях обере власник, залежить порядок сплати податків з отриманих доходів.

Надання майна в оренду без реєстрації підприємцем.

Фізична особа-орендодавець щоквартально самостійно нараховує та сплачує до бюджету податок з доходів фізичних осіб у розмірі 18% від отриманого доходу.

Загальна сумасплаченого податку відображається у річній податковій декларації, яка подається платником податку до 1 травня року, наступного за звітним.

Якщо приміщення здається в орендуюридичній особі або фізичній особі-підприємцю, то податок нараховується та сплачується до бюджету цими особами у якості податкових агентів.

Слід зазначити, що якщо власником нерухомого майна є нерезидент, то надання в оренду майна він може здійснювати лише через фізичну особу-підприємця або юридичну особу резидента.

З реєстрацією підприємницької діяльності.

Відповідно до вимог Податкового кодексу фізична особа-підприємець має право здійснювати діяльність з надання в оренду нерухомого майна, перебуваючи при цьому або на загальній або на спрощеній системі оподаткування.

Найбільш прийнятною є спрощена система з можливістю сплати єдиного податку щомісяця у розмірі до 20% від мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року. Тобто у 2016 році щомісячний розмір податку становить 275 грн.

Очевидно, що більш вигідно сплачувати єдиний податок, однак необхідно враховувати певні обмеження встановлені п. 291.5 ст. 291 Податкового кодексу України.

Так, не можуть бути платниками єдиного податку фізичні особи - підприємці, які надають в оренду:

-земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара,

- житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів,

-нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.

Крім того, платники єдиного податку ІІ групи мають право надавати в оренду майно лише населенню або платникам єдиного податку.

Таким чином, якщо загальна площа житлового приміщення перевищує 100 кв. м., а нежитлового 300 кв.м., то доведеться або переходити на загальну систему оподаткування, або все ж таки здавати в оренду без реєстрації підприємницької діяльності.

2.     Перевірити, чи зареєстроване Ваше право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З прийняттям нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підтвердженням наявності права власності на нерухоме майно є наявність відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,  отримати інформацію з якого має можливість будь-яка особа.

Враховуючи те, що здавати нерухоме майно в оренду має право лише власник такого майна, пильні орендатори завжди перед укладенням договору оренди перевірять наявність запису у вищезазначеному реєстрі.

У зв’язку з цим, якщо запис про право власності на Ваше майно ще не внесено до такого реєстру, краще звернутися до державного реєстратора або нотаріуса для проведення необхідних реєстраційних дій.

Після цього для підтвердження свого права власності орендодавцю достатньо буде надати майбутньому орендатору відповідну інформаційну довідку, яку можна отримати та роздрукувати самостійно за допомогою мережі Інтернет через Кабінет електронних сервісів. Вартість отримання такої довідки складає лише 20 грн. з ПДВ.

3.     Отримати дозвіл від усіх співвласників майна та іпотекодержателя.

У разі, якщо квартира перебуває в спільній власності декількох осіб, то передача квартири в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших співвласників. Це також стосується випадку, коли орендодавець перебуває у зареєстрованому шлюбі.

Крім того, якщо житло перебуває в іпотеці передача в оренду нерухомого майна, що є предметом іпотеки також можливе лише з дозволу іпотекодержателя.

4.     Перевірити особу майбутнього орендатора.

Перед укладенням договору, щоб не потрапити до аферистів ретельно перевіряйте особу майбутнього орендатора, а також осіб, які проживатимуть разом з ним. Дуже часто аферисти використовують підроблені документи або документи, що були втрачені.

У зв’язку з цим ретельно перевірте у орендатора оригінал паспорта та його ідентифікаційний код. Зробіть собі копії цих документів. Крім того, можна спробувати перевірити чи немає оголошень про втрату паспорта у мережі Інтернет.

Міграційна служба обіцяла відкрити доступ до бази даних втрачених паспортів ще з 01 січня 2016 року, однак дотепер, нажаль,  цього зроблено не було.

Якщо ж стороною договору оренди є юридична особа, вимагайте такі документи:

- свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

- статут юридичної особи;

- довіреність представника, підписана керівником юридичної особи;

- паспорт представника юридичної особи;

- завірені керівництвом юридичної особи копії паспортів та ідентифікаційних кодів усіх осіб, які проживатимуть у приміщені.

- свідоцтво про сплату єдиного податку (у разі якщо орендодавець – фізична особа-підприємець платник єдиного податку ІІ групи).

Детальну інформацію про юридичну особу та її дійсного керівника можна дізнатися в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

5.     Укладати договір в письмовій формі.

Договір оренди житла незалежно від строку, на який його укладають, не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак, нотаріальне посвідчення договору може бути проведене за вимогою однієї із сторін.

Нотаріальне посвідчення договорів оренди нерухомого майна є обов’язковим у випадках:

- надання в оренду будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше (не стосується житла).Слід мати на увазі, що надання в оренду таких приміщень підлягає також  обов’язковій державній реєстрації;

- оренди житла з викупом.

Орендодавцям, щоправда, треба пам’ятати, що нотаріуси при посвідчені договору оренди житла направляють відповідну інформацію до податкових органів.

6.     Не вказувати в договорі оренди житлового приміщення мету оренди, відмінну від проживання.

Відповідно до вимог ст. 810 Цивільного кодексу України договір оренди житла може бути укладений лише з метою проживання в ньому певний строк.

Крім того, відповідно до ст. 813 Цивільного кодексу України, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

У той же час, законом не передбачено обов’язок власника здійснювати контроль за цільовим використанням зданих в оренду приміщень.

Враховуючи викладене, в договорі оренди житлових приміщень завжди необхідно вказувати мету оренди як проживання. У цьому разі ризики нецільового використання приміщення повністю покладаються на орендаря.

7.     Не встановлювати вартість оренди меншою мінімально допустимого розміру.

Відповідно до підпункту 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України розмір оподаткованого доходу визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальний розмір орендної плати встановлюється рішенням органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться об’єкт оренди. Так, наприклад, для міста Києва,відповідно до рішення Київської міської радивід 2 жовтня 2013 року № 42/9630 (зі змінами),мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна фізичних осіб складає 8,91 грн. Крім того, рішенням встановлюються додаткові коефіцієнти розрахунку такої вартості в залежності від місцезнаходження об’єкта оренди.

Таке обмеження не стосуються платників єдиного податку ІІ групи, оскільки вони сплачують фіксовану суму податку у відсотках від мінімальної заробітної плати.

8.     Передбачити у договорі обов’язок орендатора здійснити передоплату мінімум за 2 місяці оренди.

При укладені договору оренди з метою забезпечення виконання орендарем своїх обов’язків зі сплати орендної плати передбачте умову, за якою орендар зобов’язується при укладені договору сплатити наперед орендну плату мінімум за 2 місяці (за перший місяць оренди та останній). Це убезпечить орендодавця від зникнення орендаря до настання строку сплати орендної плати.

У будь-якому разі, якщо ви плануєте здавати в оренду житлове приміщення на тривалий строк, краще звернутися до професійного юриста, який Вам допоможе правильно підготуватися та складе договір оренди, який буде враховувати всі ваші інтереси та зведе всі негативні ризики до мінімуму.

Олександр Канцурак, юрист 

Блог отражает исключительно точку зрения автора. Текст блога не претендует на объективность и всесторонность освещения темы, о которой идет речь.

Мнение редакции «Судебно-юридической газеты» может не совпадать с точкой зрения автора. Редакция не несет ответственность за достоверность и толкование приведенной информации и выполняет исключительно роль носителя.