Реєстрація прав на нерухомість: чого очікувати в 2014 році?

Ми живемо в період постійних змін та нововведень. Для ефективного цивільного обігу та правопорядку головним принципом для кожного громадянина повинно бути неухильне дотримання норм чинного законодавства, обов’язкових для виконання. На сьогодні для всіх громадян досить актуальними стали питання щодо оформлення прав власності на нерухоме майно. У багатьох виникло та утвердилось відчуття права власності на нерухоме майно, потреба визнання державою цього права та його захисту.

Як відомо, виникнення чи перехід права власності на нерухоме майно відбувається внаслідок укладення цивільно-правових договорів купівлі-продажу нерухомого майна, договорів дарування, обміну, або внаслідок спадкування, одержання свідоцтв про право власності на нерухоме майно у випадку новоствореного майна. Але держава чітко встановлює, що момент настання права власності залежить від такого важливого кроку як державна реєстрація права власності. Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України «Набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва» та статті 334 Цивільного кодексу України «Момент набуття права власності за договором», а також Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстрація майна, у тому числі об’єктів нерухомості та земельних ділянок, є обов’язковою. Донедавна повноваження реєстрації права власності на нерухоме майно здійснювали відповідні бюро технічної інвентаризації при реєстрації права власності на домоволодіння, квартири, нежитлові приміщення та інші об’єкти нерухомого майна, а також управління Держкомзему – при реєстрації права власності на земельні ділянки.

Проте з 1 січня 2013 року набули чинності нові процедури державної реєстрації прав. Відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” було створено єдину систему державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка поєднала в собі інформацію про всі об’єкти нерухомого майна, що буде відображатись у Державному реєстрі речових прав. Права, які вже були зареєстровані на той час, залишалися чинними, а перереєструвати право на нерухоме майно в 2013 році потрібно було тільки у випадку, якщо особа вчиняла щодо нерухомого майна певну дію, а саме: продавала, обмінювала, дарувала чи успадкувала тощо. Функції державної реєстрації речових прав на нерухоме майно перейшли до спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Міністерства юстиції та його територіальних управлінь юстиції. Від імені Міністерства юстиції ці функції виконує Державна реєстраційна служба України та її структурні територіальні підрозділи. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном або об’єктом незавершеного будівництва також має доступ та користується Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. Нотаріус є спеціальним суб’єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Пересічні громадяни можуть взяти собі на замітку те, що згідно статті 4 вказаного Закону обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут);  право користування земельною  ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління;  право постійного користування та право оренди земельної  ділянки; право користування  (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими  частинами;  іпотека;  довірче  управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова  застава,  предметом  якої є нерухоме майно,  та інші обтяження.

Детальні вимоги щодо держреєстрації прав на нерухоме майно поки прописані в Постанові Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 року № 703 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно». Проте 11 лютого 2014 року набирає чинності нова Постанова №868 з аналогічною назвою від 17 жовтня 2013 року. Таким чином з 12 лютого 2014 року правила державної реєстрації зазнають важливих змін – реєстрація здійснюватиметься за новою спрощеною процедурою.

Новації, запроваджені цією постановою, сприятимуть наданню якісних адміністративних послуг як юридичним, так і фізичним особам. Насамперед, з'являється можливість отримати відомості про реєстрацію з реєстрів, що створювалися до 1 січня цього року. Крім того, правила встановлюють нові параметри для документальних звернень, вводять норми, відсутні раніше, розмежовують надання документів від фізичних та юридичних осіб, встановлюють норми для реєстрації прав на нерухомість членів кооперативів. Також отримують можливість знайти «право на життя» будівлі, побудовані за радянських часів.

За загальним правилом для проведення державної реєстрації прав заявник подає органові державної реєстрації прав або нотаріусові заяву, форму та вимоги до заповнення якої встановлює Мін’юст. Заява подається окремо щодо кожного об’єкта нерухомого майна. У разі коли право власності на житловий будинок, будівлю або споруду набувається одночасно з набуттям у відповідної заінтересованої особи речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові одну заяву щодо таких об’єктів. У разі проведення державної реєстрації речового права на нерухоме майно, що є похідним від права власності, одночасно з проведенням державної реєстрації права власності на таке майно заявник подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові заяву про державну реєстрацію права власності на таке майно та заяву про державну реєстрацію речового права, що є похідним від права власності.

Основним нововведенням стала альтернатива при поданні документів для проведення державної реєстрації прав. Вона полягає в можливості як безпосереднього звернення заявником, так і відправлення поштою або кур'єрською службою. Раніше існувала можливість лише безпосереднього звернення заявника. Під час подання заяви шляхом надсилання поштою справжність підпису заявника засвідчується відповідно до Закону України “Про нотаріат”.

Під час розгляду заяви і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо:

1) обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у встановлених законом випадках);

2) повноважень заявника;

3) відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;

4) наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону;

5) наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Нарешті вирішилося питання проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно замість втрачених, пошкоджених або зіпсованих свідоцтв про право власності на нерухоме майно або державного акта на право власності на землю, виданих компетентними органами до 1 січня 2013 року. Таким чином, вирішилося питання відсутності належного нормативного обґрунтування для цієї процедури.

Постановою розмежований перелік документів, які має подавати особа, що залучила інвестиції (забудовник) і безпосередньо інвестор. Тим самим спрощено порядок проведення державної реєстрації прав на новий або реконструйований об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів від фізичних та юридичних осіб.

Члени кооперативів зможуть зареєструвати права власності на новозбудовані чи реконструйовані об'єкти нерухомого майна. Це правило поширюється на нерухомість, поява якої стала результатом діяльності кооперативів. Для затвердження права на власність необхідна довідка відповідного кооперативу про членство в ньому і про повне внесення пайового внеску.

Будинки, побудовані ще за часів СРСР, забезпечуються проведенням державної реєстрації права державної та комунальної власності на об'єкти нерухомого майна. Крім того, відкривається доступ до реєстрів, що функціонували до 1 січня 2013 року: в тому випадку, якщо відомості про реєстрацію відсутні в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Якщо спростити реєстрацію нерухомого майна ці нововведення справді якось можуть, то найголовнішу проблему – строки реєстрації – вони все одно не вирішать. Справа в тому, що якщо дозволити відправляти заяви поштою, то знімається проблема черги, але не знімається проблема швидкості проведення реєстраційних дій. Крім того іноді реєстратор у нестандартній ситуації, не знаючи як йому вчинити, відмовляє у вчиненні дій без конкретизації причин, що саме не влаштовує в документах. Але варто зазначити, що все нове здається складним. Натомість добре вивчивши основні норми закону, що регулюють дію державного реєстру речових прав, зрозумівши мету його створення та маючи практичні навики роботи, ми зможемо без жодних проблем та помилок працювати з вказаним реєстром.