Право власності vs майнові права

Андрій Зайцев,

Суддя Верховного Суду, кандидат юридичних наук

Соціальна та економічна значущість житла, право на яке проголошено на конституційному рівні, до речі як і обов’язок держави створити умови для його належної реалізації, для кожної людини є безперечною. Втім, наявність прогалин у законодавчому регулюванні певних аспектів суспільних відносин, що стосуються житла як особливого об’єкта права власності, прав на нього та захисту цих прав, породжує численні судові спори.

Незважаючи на те, що національні суди, у тому числі, і Верховний Суд, при розгляді та вирішенні таких спорів, керуючись принципом jura novit curia (суд знає закони), намагаються такі прогалини усунути, а точніше знівелювати їх негативний вплив, це жодним чином не зменшує потреби, а навпаки акцентує на необхідності та пріоритетності вдосконалення законодавства у сфері захисту прав на житло.

Найчастіше захист права власності на житло у судовому порядку здійснюється за допомогою віндикаційних та негаторних позовів, які є ефективними способами судового захисту. Однак, поширеними у судовій практиці є і позови про визнання права власності на житло.

Проблематика у вирішенні таких спорів пояснюється спеціальним статусом житла, яке відноситься до нерухомого майна, право власності на яке набувається не у загальному порядку, а з моменту державної реєстрації, передувати якій може, або нотаріальне посвідчення правочину по відчуженню житла, або прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом нового житла тощо.    

Так, право власності на нерухоме майно, яким є і житло, підлягає державній реєстрації і виникає з дня такої реєстрації (ч. 4 ст. 334 ЦК України).

Сам по собі факт правомірного володіння житлом не може слугувати презумпцією або самостійною підставою для визнання права власності.

Особа, яка фактично володіє житлом, але яка не є його титульним власником, не має правових підстав порушувати питання про визнання права власності на це житло крім випадків, передбачених законом.

Такими випадками, зокрема, можуть бути позови про визнання права власності на житло за набувальною давністю, у разі поділу майна подружжя, в порядку спадкування, визнання права власності на житло, яке самочинно збудоване тощо. 

У главі 29 ЦК України, яку присвячено захисту права власності, лише одна стаття регулює питання визнання права власності.

Зокрема, у ст. 392 ЦК України визначено, що власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється, або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вказана стаття є загальною у питаннях захисту права власності, у той час, як захист права власності на нерухоме майно, у тому числі житло, має певні особливості, які мають бути враховані та відображені у діючому законодавстві. 

По суті законодавець обмежився лише правом титульного власника житла  пред’явити відповідний позов про визнання права власності, в той час, як особа, яка за законом вважається власником (спадкоємець, який прийняв спадщину, співвласник житла, набутого в шлюбі тощо), але не має документів, що посвідчує право власності на житло, не провела державну реєстрацію такого права, не може пред’явити позов про визнання права власності за ст. 392 ЦК України.

Так, наприклад, у ч. 3 ст. 368 ЦК України констатовано, що майно, набуте подружжям за час шлюбу, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлене договором або законом.

У ч. 4 цієї ж статті також визначено, що майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі.

Аналогічні положення закріплено й у ст. 60 Сімейного кодексу України.

Хоча вказаними законодавчими нормами і констатовано, що майно, набуте у шлюбі, є спільною сумісною власністю, а не власністю того із подружжя, на ім’я якого воно придбане, юридично власником житла є особа, право власності якої зареєстровано у встановленому законом порядку.

При виникненні спору інший із подружжя звертається до суду із позовом, і лише у разі обґрунтованості заявлених вимог, отримує позитивне рішення про визнання права власності, наприклад, на частину спірної квартири, набутої у шлюбі. Визнане за таким рішення право згодом реєструється, і саме з моменту державної реєстрації позивач (другий із подружжя) стає повноправним співвласником цього житла.

Слід зауважити, що суди ухвалюють такі рішення посилаючись на загальні статті цивільного і сімейного кодексів, однак спеціальної норми, яка б надавала право визнати право власності за такими особами законодавство не містить.

Незважаючи на наявність у ЦК України статті 392, в якій визначено, що власник майна може пред’явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою – фактично це положення не може бути підставою для захисту, оскільки власність таких осіб хоча і презюмується у законі, однак юридично відсутня, а за чинною редакцією цієї статті захищається саме право власника.

Непоодинокими є також справи за позовами спадкоємців про визнання права власності на спадковий будинок, квартиру, які у силу різних обставин позбавлені можливості отримати відповідне свідоцтво у нотаріальному порядку.

Як відомо, спадкове майно, яким може бути і житло, у силу прямої вказівки ч. 5 ст. 1268 ЦК України належить спадкоємцям з часу відкриття спадщини. Водночас момент відкриття спадщини не є моментом набуття права власності на спадкове нерухоме майно, а тому спадкоємці знову ж таки фактично позбавлені права на судовий захист у спосіб, передбачений ст. 392 ЦК України. Іншої ж норми матеріального права, яка б надавала право на визнання права власності за такими особами, законодавство не містить.  

Можна навести ще низку випадків коли особи, які мають право на нерухоме майно (житло), не можуть його реалізувати ані шляхом визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України, ані на підставі будь-якої іншої норми цивільного законодавства.

Зокрема, поширеними у судовій практиці є спори інвесторів будівництва житла із забудовниками. Позивачі у таких спорах обирають різні способи судового захисту - визнання права власності на житло, визнання майнових прав, зобов’язання вчинення дій для подальшого оформлення  права власності тощо. Відповідно, судами ухвалюються судові рішення із різною правовою оцінкою у схожих за своїм змістом правовідносинах.

Практика Верховного Суду України у таких справах, як правило, вказувала на неможливість захисту прав інвесторів житлового будівництва шляхом визнання за ними права власності на новозбудоване нерухоме майно.   

Так, у постанові від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 Верховний Суд України констатував, що за правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності – це певний юридичний факт, з яким закон пов’язує виникнення в особи суб’єктивного права власності на певні об’єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об’єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.

У постанові від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14 Верховний Суд України виснував про таке: «Ураховуючи, що забудовник відповідно до умов договору інвестування передав за актом позивачці нежитлові приміщення та звернувся до виконавчого комітету із заявою про оформлення права власності за інвесторами, а виконавчий комітет ухвалив рішення про оформлення права власності за інвесторами, висновок суду про необхідність захисту прав  позивачки шляхом визнання за нею права власності на новостворене майно на підставі ст. 392 ЦК України не можна визнати обґрунтованим».

Викладені у наведених постановах Верховного Суду України мотиви зводились до того, що у контексті ст. 392 ЦК України у питаннях права власності на нерухоме майно захисту підлягає лише зареєстроване право власності.

 Вказана позиція щодо застосування ст. 392 ЦК України не підлягає сумніву, оскільки повністю відповідає її диспозиції. Проте обставини наведених справ, як і низки інших, укотре свідчать про те, що для осіб, які претендують, і мають для цього всі підстави, для визнання за ними права власності на спірне житло чи інше нерухоме майно, ефективним способом судового захисту, за відсутності належного законодавчого регулювання, є саме визнання права власності.

На відміну від «визнання права власності» такий спосіб захисту, як «визнання майнових прав» у цьому разі не можна вважати ані альтернативним, ані ефективним, адже визнання судовим рішенням майнових прав лише фіксує певний стан речей перед третіми особами і жодним чином не наділяє позивача усіма правомочностями власника цього майна, тобто не відбувається остаточного захисту права у повному обсязі та вирішення спору між інвестором житла та забудовником чи іншими особами.   

До речі, Верховний Суд України не погоджувався з можливістю визнавати у судовому порядку майнові права.

Так, у постанові від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15 Верховний Суд України вказав, що у справі, яка переглядається, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об’єкт інвестування на підставі ст.ст. 331, 392 ЦК України немає.

Водночас практика розгляду таких спорів Верховним Судом свідчить про певні позитивні зрушення щодо захисту прав інвесторів житлового та іншого будівництва.

Так, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 4 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012 (провадження № 14-390цс19) виснувала, що оскільки позивачка повністю сплатила вартість пайового внеску за квартиру, введення об’єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, забудовник не визнає порушення прав позивачки за умовами договору та перебуває у стадії припинення господарської діяльності, що ставить під сумнів можливість виконання ним своїх зобов’язань за договором, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли по суті правильних висновків про визнання за позивачкою майнових прав на об’єкт інвестування.

Отже, Велика Палата Верховного Суду у цій справі, а також у низці інших, зокрема у постановах від 20 березня 2019 року у справі №61/20612/15-ц, від 15 травня 2019 року у справі №761/10028/15-ц, від 29 травня 2019 року у справі № 761/20844/13-ц, дійшла висновків про можливість визнання за інвесторами майнових прав на такі об’єкти нерухомого майна.

Така позитивна практика Верховного Суду ґрунтується, у тому числі, на засадах, визначених Європейською Конвенцією з прав людини, згідно зі статтею 1 Першого протоколу до якої кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Так, ЄСПЛ неодноразово вказував, що у контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об’єктами права власності можуть бути, у тому числі, «правомірні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) (заява № 12742/87); ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Таким чином, визнання майнових прав за інвесторами, зокрема об’єктів незавершеного будівництва, у тому числі і житла, набуло поширення серед судових способів захисту. Саме за таких фактичних обставин визнання майнових прав, як спосіб захисту, є ефективним, оскільки неможливість визнання права власності на недобудовані об’єкти, які не прийняті в експлуатацію є очевидним, а визнання за позивачем майнових прав певною мірою вирішує спір на цій стадії з іншими особами щодо належності прав на це нерухоме майно. 

У той же час, виходячи із широкого, у світлі статті 1 Першого протоколу до Конвенції та практики її застосування ЄСПЛ, розуміння об’єктів права власності та їх захисту, а також притаманного для судової практики принципу jura novit curia, можна стверджувати про неспроможність позиції про те, що особа не має права на судовий захист у спосіб визнання за нею права власності на житло, будівництво якого завершено та прийнято в експлуатацію, лише за відсутності підстав для застосування ст. 392 ЦК України та спеціального положення в ЦК України, яким би це питання було урегульовано.

Держава зобов’язана забезпечувати як на законодавчому рівні, так і через призму судового захисту, ефективні механізми захисту порушених прав, сприяти їх відновленню та реалізації у повній мірі. У контексті питання, що розглядається – це забезпечити можливість особи, яка у повному обсязі виконала свої зобов’язання по інвестуванню житла, набути усіх прав власника на таке житло, а отже не тільки мати можливість користуватись та володіти житлом, але і розпоряджатися ним, що і є не примарним, а ефективним захистом порушеного права у цих правовідносинах.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.