Правові наслідки придбання об’єкта іпотеки за відсутності в публічному реєстрі запису про його обтяження

Ярослав Романюк, 
суддя Верховного Суду України у відставці, 
голова Верховного Суду України в 2013–2017 роках, 
доктор юридичних наук

Однією з найбільш поширених останніми роками категорій справ, які розглядаються судами за правилами цивільного та господарського судочинства, є кредитні спори. Зокрема, справи про звернення стягнення на предмет іпотеки, яким забезпечено повернення боргу за договором кредиту. Судова практика розгляду таких справ давно усталена. На низку питань, які виникають при вирішенні іпотечних спорів, судовою практикою надано чіткі відповіді, в тому числі і практикою Верховного Суду.

Стосується це і застосування статті 23 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Такий порядок, за яким в разі переходу права власності на предмет іпотеки обтяження зберігається для нового власника, існує і в правопорядках інших країн Європи: Німеччині, Франції, Швейцарії, Польщі, Росії.

Це пов’язано з тим, що за своєю правовою природою  іпотека є забезпечувальним речовим правом. І хоча в Цивільному кодексі України норми про іпотеку містяться в книзі п’ятій «Зобов’язальне право» проведене сучасними вітчизняними вченими глибоке вивчення її юридичної сутності дозволило дійти висновку щодо речово-правової природи іпотеки. Такий науковий доробок вітчизняних вчених мусить неодмінно вплинути на зміну правового режиму іпотеки в законодавстві України. Є сподівання, що це буде зроблено під час рекодифікації (оновлення) цивільного законодавства, для підготовки якої постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2019 року № 650 утворено відповідну робочу групу.

Характерною ознакою речового права є його абсолютний характер. Абсолютність речового права закріплює юридичне відношення управненої особи саме до речі, а не до конкретної зобов’язаної особи, що є характерним для зобов’язальних прав. Речовому праву управненої особи на річ кореспондується пасивний обов’язок будь-яких третіх осіб не перешкоджати управненій особі у використанні речі та не вчиняти будь-яких інших дій щодо речі без згоди управненої особи.

Оскільки абсолютне речове право діє щодо будь-яких третіх осіб і ті повинні дотримуватись його, то вони мають бути обізнані про наявність та зміст такого права. Тобто у разі придбання речі, обтяженої іпотекою, набувач повинен бути завчасно повідомлений про таке обтяження.

У зв’язку з цим сучасне речове право характеризується ще однією ознакою – його публічністю. Відповідно до цієї ознаки речові права підлягають публічній реєстрації, що робить їх наявність і зміст доступним для всіх третіх осіб – учасників цивільних правовідносин. В Україні реєстрація речових прав та їх обтяжень відбувається відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».

Таким чином, перш ніж набути у власність обтяжений іпотекою об’єкт нерухомості набувач має можливість довідатися про наявність такого обтяження з публічного реєстру. За таких обставин положення статті 23 Закону України «Про іпотеку» про те, що до набувача переходять обов’язки за договором іпотеки, є цілком виправданим.

Однак на практиці трапляються випадки, коли інформація про обтяження об’єкта іпотекою в публічному реєстрі з тих чи інших причин відсутня. Чи переходять в такому разі до набувача обов’язки іпотекодавця за договором іпотеки? Тривалий час судова практика для таких випадків винятків не робила. Прикладами саме такого правозастосування є низка рішень як Верховного Суду України, так і Верховного Суду (наприклад, постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 201/8138/16 та від 13 червня 2018 року у справі 752/10760/13, постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07 травня 2019 року у справі № 926/3371/17).

 Проблеми, які у зв’зку з цим виникають, наглядно ілюструє отримане з реєстру судових рішень рішення суду в іншій справі, яке набрало законної сили.

Отож, згідно з фабулою справи банк надав особі кредит. З метою забезпечення виконання позичальником своїх зобов’язань щодо повернення кредиту банку було передано в іпотеку об’єкт нерухомого майна, про що здійснено відповідний запис в публічному реєстрі. Через півтора роки державний реєстратор на підставі підроблених документів вилучив з реєстру запис про обтяження об’єкта нерухомості, після чого позичальник припинив сплату щомісячних платежів за кредитним договором, а об’єкт кілька разів було відчужено на користь третіх осіб. За спливом п’яти років банк звернувся з позовом до нинішнього власника будівлі про звернення стягнення на предмет іпотеки. Рішенням суду позов було задоволено.

З формальної точки зору рішення суду відповідає положенню статті 23 Закону України «Про іпотеку» про те, що іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Але чи відповідає воно принципам справедливості та добросовісності, які відповідно до пункту 6 статті 3 Цивільного кодексу України є загальними засадами цивільного законодавства, відтак, кожна цивільно-правова норма має застосовуватися з урахуванням цих засад? І чи є таке судове рішення справедливим за своєю суттю? Адже судом цивільно-правову відповідальність покладено не на тих осіб, які вчинили порушення - позичальника, який не виконав свого зобов’язання за договором про повернення одержаних в кредит коштів; іпотекодавця, який надав реєстратору сфальсифіковані документи про необхідність вилучення з реєстру запису про обтяження; державного реєстратора, через недбальство (якщо не доведено більшого) якого з реєстру вилучено запис про обтяження; а на відповідача, який нічого не порушив та є добросовісним набувачем. Добросовісним, бо інформація про обтяження майна іпотекою до його відома не була доведена, а сам він, проявивши розумну обачність, не міг довідатися про обтяження придбаного ним об’єкту. Адже в реєстрі обтяжень відомості про іпотеку об’єкта нерухомості були відсутні як на момент відчуження об’єкта на користь відповідача, так і на момент придбання цього об’єкта продавцем та його попередниками, продавець залишався власником об’єкта впродовж доволі тривалого часу - чотирьох років, причини його відчуження були цілком переконливими й не викликали жодних побоювань. Та і нотаріус, який посвідчував договір, перевірив наявність обтяжень на запевнив покупця в їх відсутності.

Як тепер добросовісному набувачу захистити своє право? Підстав для відшкодування шкоди, визнання недійсним чи принаймні зміни договору в частині покупної ціни немає, адже продавець також діяв добросовісно, нічого не приховуючи від покупця.

За вирішення цієї проблеми взявся і Конституційний суд України, який розпочав конституційне провадження у справі за конституційною скаргою Дерменжи А.В. щодо відповідності частинам першій, другій, четвертій, п’ятій статті 41 Конституції України положень частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку».

В іноземних правопорядках законодавець в такій ситуації стає на захист добросовісного набувача. Так, в Німеччині параграф 936 Німецького цивільного уложення встановлює, що іпотека припиняється в разі добросовісного придбання обтяженого об’єкта третьою особою. Французький законодавець також відмовляє в переході застави рухомої речі до нового власника, якщо інформація про заставу не була опублічнена. Більше того, у Франції встановлено кримінальну відповідальність для застоводавця за порушення заборони щодо розпорядження обтяженої застовою речі.

 Подібні зміни запроваджено в процесі реформи цивільного законодавства і в Російській Федерації. З 1 липня 2014 року відповідно до пункту 2 частини першої статті 352 Цивільного кодексу Російської Федерації застава припиняється, якщо обтяжене заставою майно оплатно придбане особою, яка не знала і не повинна була знати, що це майно є предметом застави.

На моє переконання, українському законодавцю в процесі рекодифікації (оновлення) цивільного законодавства також варто запровадити подібну норму.

Проте і за нинішнього законодавчого регулювання в Україні є підстави для подібного правозастосування. Так, відповідно до частини другої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження речового права, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Аналогічні положення містить і частина друга статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки. Відтак, якщо в публічному реєстрі запис про обтяження відсутній, то річ не є обтяженою іпотекою ні для нинішнього, ні для її наступного власника. Це цілком відповідає правилу, відомому ще з римського права: «Ніхто не може передати іншому більше прав, ніж має сам».

Відрадно, що саме так останнім часом стала формуватися судова практика. Так, Велика Палата в постанові від 23 жовтня 2019 року у справі 922/3537/17 вказала, що «добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень» (п. 38 постанови). Такого ж висновку дійшли Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 27 травня 2020 року у справі № 905/2947/17.

Але як в такому разі кредитодавцю захистити своє порушене право, адже грошове зобов’язання перед ним боржником не виконано через неплатоспроможність, а забезпечення припинилося?

Оскільки обтяження припинилося через недбальство державного реєстратора і цим кредитодавцю завдано збитків, то між ними виникли деліктні правовідносини. Склад деліктного правопорушення наявний: протиправна поведінка реєстратора; шкода, завдана кредитодавцю; причинний зв'язок між протиправною поведінкою реєстратора і її наслідком – шкодою кредитодавцю; вина реєстратора. Це узгоджується зі статтею 38 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», яка встановлює, що державні реєстратори, суб’єкти державної реєстрації прав за порушення законодавства у сфері державної реєстрації прав несуть цивільно-правову відповідальність у порядку, встановленому законом. До того ж така судова практика дисциплінуватиме недобросовісних реєстраторів, спонукатиме їх до більш відповідального виконання покладених на них обов’язків.

Подібне вирішення правового конфлікту відповідатиме і практиці Європейського суду з прав людини. В ситуаціях, коли йдеться про позбавлення права власності добросовісного набувача через помилку державного органу Європейський суд з прав людини послідовно стверджує, що «легалізація передачі права власності на квартиру шляхом процедури реєстрації, спеціально спрямованої на надання додаткової безпеки власнику титулу, відноситься до виключної компетенції держави. Оскільки численні регуляторні державні органи дозволили перехід права власності, то потреба виправити їх минулу помилку не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються» (рішення від 05 листопада 2002 року у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», заява № 36548, п. 58; рішення від 24 травня 2007 року у справі «Радчиков проти Росії», заява № 65582/01, п. 50; рішення від 13 грудня 2007 року у справі «Гаші проти Хорватії», заява № 32457/05, п. 40; рішення від 11 червня 2009 року у справі «Трго проти Хорватії», заява № 35298/04, п. 67; рішення від 20 жовтня 2011 року у справі «Рисовський проти України», заява № 29979/04, п. 71; рішення від 06 грудня 2011 року у справі «Гладишева проти Росії», заява № 7097/10, п. 79; рішення від 29 січня 2015 року у справі «Столярова проти Росії», заява № 15711/13, п. 48; рішення від 17 листопада 2016 року у справах «Пчєлінцева проти Росії», заява № 47724/07, п. 98 та «Поняєва та інші проти Росії», заява № 63508/11, п. 53; рішення від 09 липня 2019 року у справі «Ольховський проти Росії», заява № 53716/17, п. 27).

Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» українські суди мають застосовувати практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Отож, є підстави для впровадження такої судової практики і за нинішнього законодавчого регулювання. Цивільна відповідальність в такому разі покладатиметься не на добросовісних осіб, які не вчинили порушень, а на державу, чий посадовець допустив недбальство в роботі і цим завдав збитків кредитодавцю. І це не лише сприятиме більш відповідальному ставленню державних реєстраторів до виконання покладених на них обов’язків, про що вже говорилося вище, а насамперед буде справедливим за своєю суттю. А справедливість, як відомо, є визначальним фактором для підвищення рівня суспільної довіри до судової влади України.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.